そもそも年金だけで老後資金を賄うことは難しいのか？

厚生労働省が発表した「厚生年金保険・国民年金事業の概況」（令和3年）によると、国民年金及び厚生年金の平均額は、男性が16万3,380円、女性が10万4,686円となっています。夫が会社員で妻が専業主婦の場合、妻が受給できる年金は国民年金のみになるため、合計の受給額は約21万8,000円です。しかし、税金や社会保険料を差し引くと手取りの可処分所得は約20万5,911円になります。総務省の「家計調査年報」（令和3年）によると、老後の生活費は平均22万4,436円であるため、毎月およそ2万円が不足する計算になります。仮に85歳までこの生活が続くと、20年間で足りなくなる金額は2万×12ヶ月×20年＝480万円です。

しかし、老後は医療費や介護費、住居の修繕費など、高額な出費が発生する可能性があり、毎月の出費が一定の金額になるとは限りません。また、今後の物価高騰に伴い、将来必要になる老後の生活費が高くなる可能性もあります。特に、高齢者ほど食料、住居、光熱・水道の割合が高い傾向にあるため、高齢者ほど物価高騰による生活の負荷は大きいと言えるでしょう。（参照：総務省統計局「2020年基準消費者物価指数」）このように、老後生活を年金で賄うことは将来的に一層厳しくなると予想されます。

50代から不動産投資をするメリット

近年、20代などの若い年代でも不動産投資を始める人が増えている中で、50代から不動産投資を始めるのは遅いと思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、50代だからこそ得られるメリットも存在します。

①資産計画が立てやすい

メリットの一つ目として、50代は今後の資金計画が立てやすいことが挙げられます。50代になると、住宅ローンはいくら残っているのか、退職金はいくらもらえるかなど具体的な収支が見えてきます。退職後の生活が見え始め、資金予測が立てやすいという観点から、50代は不動産投資を始めるタイミングに適していると言えます。また、30代・40代のうちは本業が忙しく、資産運用は片手間になりがちです。しかし、50代になるとプライベートでも時間的に余裕ができやすくなるため、情報収集などに時間をかけて本格的に資産運用がしやすくなるでしょう。

②相続対策になる

50代は自分の相続よりも、親の介護や遺産相続の方に現実感があるかもしれません。しかし、将来的な観点で見ると50代からの不動産投資が、相続対策に適したタイミングであると言えます。相続税は、亡くなられた親などから、お金や土地などの財産を受け継いだ（相続した）場合に、その受け取った財産に対してかかるものです。現金を相続する場合、額面がそのまま課税評価されますが、不動産の場合は建物は「固定資産評価額」、土地は「路線価」で評価された分の相続税がかかります。固定資産税評価額は時価の6割程度、路線価は時価の8割程であり、賃貸物件の場合は、さらに3割下がります。

このように、不動産は現金よりも評価額が低くなるので、あらかじめ現金を不動産に置き換えることで相続対策をする人が多いのです。しかし、亡くなる直前に不動産を購入すると相続対策と見做され、追徴課税が必要になる場合があります。厚生労働省が発表した「令和４年簡易生命表の概要」によると、2022年の平均寿命は男性が 81.05 年、女性が87.09年なので、50代の不動産購入は相続対策と見なされにくく、余裕を持って相続対策ができるタイミングであると言えます。

③自己資金を用意しやすい

国税庁が発表した「令和3年分民間給与実態統計調査－調査結果報告－」によると、全年齢層の中で50代の平均収入が最も高くなっています。男性では50歳から60歳未満にかけて最も高く、50～54歳で664万円、55歳～59歳で687万円が平均給与になっています。また、50代になると、子供の教育費やマイホームのローンがひと段落する方も増えてくるでしょう。このように、若い世代と比べて資金面で余裕があり、自己資金を用意しやすいことが50代のメリットだと言えます。また、会社に勤めている年数や役職が長い場合は、住宅ローンの審査において金融機関の信頼を得やすいことも、優位な点になるでしょう。

50代から不動産投資をするデメリット

このように、50代からの不動産投資には様々なメリットがありますが、もちろんデメリットも存在します。

30代や40代と比べ年齢が高いことから、50代はローンを組む際に不利になることが考えられます。

①長期ローンが組めない

金融機関によって異なりますが、住宅ローンの完済年齢は80歳未満に設定されています。そのため、50代でローンを組むと35年や45年といった長期ローンは利用できません。例えば、完済年齢が79歳のローンを50歳で組んだ場合、ローンが組める最長年は29年です。ローンを組める期間が短い分、毎月の返済額が高くなることが50代のデメリットであると言えます。せっかく家賃収入が入ってきたとしてもローンの返済に追われ、トータルの収益が上がらない可能性があるのです。

よって、50代からの不動産投資はローンの返済時期を踏まえつつ、資金計画上、無理のない投資物件を検討する必要があります。

②健康に問題がある場合、団体信用生命保険へ加入が難しい

一般的に住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に契約者が死亡するなどして支払いができなくなった場合、保険会社がローン残高を完済してくれるというものです。保険に加入し、毎月保険金を積み立てることで、万が一の時に家族へ負担がかかることを防ぎます。しかし、保険へ加入するには過去の傷病歴、現在の健康状態、身体の障害状態、職業等を告知する必要があり、基準を満たすことができなければ保険に加入することができません。

50代は、加齢や生活習慣などにより体に問題が現れ始める時期です。筋力の低下や五十肩、腰痛など体の衰えだけでなく、命を落としかねない心筋梗塞や脳卒中も50代から増えると言われています。保険に加入できなければ、住宅ローンの保証人を立てるなど条件も厳しくなるため、日頃から健康状態には十分注意する必要があるといえます。

50代で不動産投資をする際の注意点・ポイント

では、50代からの不動産投資は、どのような点に気をつけて行うと良いのでしょうか。先述したように、健康に気をつけるのはもちろんですが、老後の資金確保を目的とするならば、安定的な収益を見込めるミドルリスク・ミドルターンの投資方法がよいでしょう。

①家計のバランスを考えた資金計画をする

定年退職以降は収入が減少する場合が多いため、家計のやりくりが厳しくなる可能性があります。そのため、ローン完済年齢の上限でローンを組むとしても、退職後は収入が少なくなることを配慮しなければなりません。不動産投資は老後資金を獲得する有効な手段の一つですが、目先の利益を追求するあまり、家計を圧迫しては本末転倒です。まずは、不要な固定費や保険を見直し、退職金を利用して毎月のローン返済金額をおさえるなど、現実的な資金計画を立てましょう。

②利回りの良い物件を選ぶ

先述したように、50代は長期ローンが組めないというデメリットがあります。ローンが短いと毎月の支払い額が大きくなり、投資で得た収入と支出との差が少なくなります。つまり、イールドギャップが低く、実質の利益が少なくなるのです。よって、50代からの不動産投資は短い期間でも利益が出る高利回りの物件を選ぶ必要があります。また、ローンの完済年齢に制限があることや、情報収集に割く時間を加味すると、別の物件を購入し直す余裕があるとは言えません。物件選びのリカバリーが難しい50代は、若い世代よりも慎重に物件選びを行う必要があります。

50代からの不動産投資で充実した老後生活を

今回は、50代から始める不動産投資をテーマに老後に備える不動産投資のポイントを解説しました。50代は、自己資金が多く今後の資金計画の見通しがつきやすい一方で、住宅ローンを組む上での制約や健康問題など、若者と比べて不利な部分も存在します。50代は、安定した収入を確保するために利回りが良い物件を見定め、自分の資金状況に合った無理のない不動産投資を行うことが重要です。

今村不動産では、豊富な事例や市場価値から利回りを分析し、安定した収益を見込める不動産をご紹介しています。今後の資金予測をふまえ、お客様の充実した老後やその先の家族のために、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。