不動産投資におけるコンビニ
コンビニテナントの特徴とメリット

●都心部だけでなく郊外でも需要が見込める

賃貸住宅や駐車場ほど立地条件が限定されず、都心部だけでなく郊外でも需要が見込めるため幅広い物件で誘致が検討できるテナントだと言えます。郊外の場合プラスアルファで駐車場を用意できれば、更に稼働率を上げられます。建物の建築に制限がある市街化調整区域でも出店できます。全国的に展開しているコンビニチェーンの他に地域密着で展開しているチェーンもあり、全国各地でニーズがある点も魅力的です。

●建設コストが比較的安い

コンビニ店舗は基本的に鉄骨造・平家建てなのでスーパーやドラッグストアなどの大型店舗と比べると建築規模が小さくて済むためその分建築コストも安価に済ませることが可能です。土地所有者が施主になる場合でもコンビニチェーン本部が建設協力金を用意しているケースが多く、場合によっては自己資金ゼロで店舗を建てることも可能です。

●収益性の高さ

賃貸住宅や駐車場などと比べて収益率が高いこともコンビニへ不動産投資するメリットだと言えるでしょう。建築コストが安いにもかかわらずコンビニ店舗の賃料は飲食店などの他の業種と比較して高く設定しても誘致できる可能性があり、高い収益が見込めます。

●複合施設として組みやすい

最近増えているのが他テナント組み合わせた店舗開発です。ガソリンスタンドやコインランドリー、ジムなど他テナントとならんでコンビニが立っているのを見かけることが増えたのではないでしょうか。もちろん平家だけでなく、2階以上を他テナントやオフィス・住居と組み合わせる親和性も良く、さらに収益を高められる可能性もあります。

●長期安定した収益を上げやすい

コンビニの賃貸借契約期間は15年前後が一般的です。取り扱う商品やサービスも食品や日用品などを中心に需要が安定しているものばかりなので、地域に定着できれば長期間にわたって安定した収入が期待できます。反面、近年は郊外のコンビニが収益性が悪くなり撤退するケースも増えてきているため見極めも必要です。

●小売以外のサービスが豊富で地域貢献に

近頃はコンビニは複合サービスを提供するのが一般的になっています。食品や日用品の販売以外にも、各種料金の支払いや宅配便の発送・受け取り、ATM機能、住民票や印鑑証明書の交付といった地域のライフラインとしての役割まで担うようになりました。シャッター商店街や郊外の大型スーパー撤退が進むなか、高齢者を中心とした地域住民にとってコンビニは欠かせない存在になりつつあり、不動産投資を通して地域社会への貢献にも役立てる可能性を秘めています。

不動産投資における飲食店
飲食店テナントの特徴とメリット

●場所や立地が良ければテナントが付きやすい

飲食店の場合は他のテナントに比べて土地の大きさよりも立地を重視する傾向にあります。たとえ小規模な物件であったとしても、商圏的に人が集まりやすく人流が多い道であれば、多少賃料が高くてもテナントが付きやすい傾向があります。テナントによっては小規模なハコを好む企業や店舗もあります。ただし、火災や設備故障などのトラブが付き物なので、必ず保険に入ることをおすすめします。

●リテナントも付きやすい

飲食店は入れ替わりが激しいですが、居抜き物件など初期費用を安めに設定している場合であればたとえテナントが退去しても次のテナントが付きやすく、比較的高収益で不動産投資を回すことができるが魅力です。企業のテナント出店を調査するデューデリジェンスは日々エリア分析を行っているため、たとえ他店が退店したとしても商圏とジャンルがマッチしていれば早期に契約に至るケースが多いのが特徴です。

●住宅系に比べて高賃料

これは他の事業系テナントにも言えることではありますが、居住用物件と比べて事業用物件はその場所で利益を出すことを目的に活動しています。居住用物件であればある程度エリアによって賃料の相場が決まりますが、事業用ではたとえ賃料が高かったとしても自店の経営で採算が取れると判断すれば契約します。例えば集客力の高い市街地の路面店、駅前のテナントビルなどであれば、その集客力を根拠として高い家賃を設定でき、値上げ交渉が可能になる場合も少なくありません。投資するエリアや物件の調査分析が正確であれば、投資に見合ったリターンが期待できるのです。

不動産投資におけるオフィス事務所
事務所テナントの特徴とメリット

●住宅系に比べて高賃料

前述の飲食店同様の理由でオフィスや事務所系も居住用物件に比べて賃料を割高に設定することが可能です。

●長期入居が見込め退去リスクが低い

居住用物件の場合、入居者の仕事の都合や転勤、結婚出産などライフステージの変化、近隣居住環境の変化などによって短期間での退去が多くなりがちです。一方で、事務所などオフィスの場合は入居する事業者の事業が順調であれば比較的長期の入居が期待できます。営業場所として利益が出て採算が取れていれば、よほどの事情がない限り頻繁な移転は行われませんし、契約期間も2年以上であることが一般的です。

●資産価値が高く上がる可能性もある

事務所やオフィス系の物件は、必然的にオフィス街や駅近の物件になります。郊外に比べると物件自体の取得費用は高額になりがちですが、反面、エリアによっては資産価値が高くなる可能性もあります。不動産は価格変動がつきものですが、需要が減らない限り中長期的に見れば物件自体の資産価値が上昇し、売却によってキャピタルゲインを狙うことも可能です。

テナントを選ぶなら
属性の良い法人がおすすめ

不動産投資としてテナント物件の運用を検討するなら、基本的には個人よりも法人がおすすめです。また「法人の社会的信用」をより担保することを考えると、法人のなかでもより属性の良い法人を誘致したいところです。属性が良い＝事業が長く成り立っている優良企業であり、保証金をきちんと払ってもらえ、かつ毎月の賃料も確実に収めてもらえる、ある程度事業が順調な企業です。

優良企業を誘致したいと思ったら、それら企業や傘下のテナントと太いパイプを持つ不動産会社を探すのが近道です。優良な不動産管理会社は有料な企業とつながっていることが多いもの。優良な不動産会社に相談することができれば、投資家であるオーナーは自分のイメージするテナントを誘致できる可能性が上がり、安定的な営業外収益を作りやすくなります。

ただし、不動産会社によって得意不得意なジャンルがあることも理解しておきましょう。居住用と事業用はもちろん、事業用に強い不動産会社であっても、飲食や物販系のテナントに強いがオフィスに強い会社もあれば、逆もしかりです。相談の際にその不動産会社の過去実績などを詳しく教えてもらうようにしましょう。

不動産投資の店舗開発なら
今村不動産にお任せください

いかがでしたでしょうか？ひとくくりに店舗物件といっても、商業テナントの種類によってその特徴やメリットは千差万別です。不動産投資で店舗物件にチャレンジするなら、店舗開発に長けた不動産会社と一緒に進めるのが良いでしょう。

今村不動産は創業からこれまでコンビニをはじめ、飲食店、塾、家族葬儀会館など幅広い種類の店舗物件開発・テナント誘致を行ってきました。土地や立地、エリア属性を調査したうえで最適なテナントのご提案から物件開発までワンストップで対応が可能です。もし不動産投資の店舗開発にチャレンジしたい、投資しているが現状に不満、そんな方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談ください。