不動産投資で
仲介手数料が必要な理由

そもそも仲介手数料とは不動産売買や賃貸借契約が成立した際に、その取引の仲を取り持た不動産の仲介業者に支払う手数料＝成功報酬を指します。成功報酬ですので、売買や賃貸借の契約が成立しなかった場合、オーナーが自身で買主を見つけて物件を売却や賃貸した場合は仲介手数料は発生しません。しかし、不動産取引はよほど不動産に精通した人でない限りは仲介業者に手伝ってもらうのが一般的になっています。

仲介手数料と聞くとどうしても手数料のように感じますが、仲介業者は販売活動だけでなく、契約条件の調整、契約書類作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなどの活動も行っています。これら活動に関わる費用も仲介手数料に含まれています。

●収益性の高い物件の紹介や現地案内
不動産会社によっては自社保有の投資用物件のリストから、収益性の高い優良物件を選び出して紹介してもらえます。また、投資家の希望する物件条件をもとに売主を募集したり、ネットワークを活用して条件にマッチした物件を探し出して現地案内をしてもらったりも可能です。

●売主と買主の間を取りもっての交渉
出来るだけ物件を高く売りたい売主と、安く買いたい買主の間を取りもって交渉をしてくれます。円滑な交渉には物件相場の客観的な指し示しが重要ですが、不動産のプロである不動産会社のアドバイスを元に適切な価格を提案できると売買を円滑に進めることが可能です。

●煩雑な書類作成の代行
物件の売買契約が成立した際には売買契約書を作成する必要がありますが、それら書類は法律用語や細かい規則があるため時間も労力がかかってしまいます。不動産会社に依頼すれば煩雑な書類作成や移転登記などを包括的にサポートしてもらえます。

不動産売買の仲介手数料に
上限はあるが下限はない

仲介業者が受け取る仲介手数料は宅地建物取引業法により定められた上限額があり、上限額を超える仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。その区分けは売買代金によって3つに区分けされています。ちなみに、仲介手数料の計算方法は税抜計算となっていますので、実際には消費税分の加算が必要です。

●売買代金が200万円以下：仲介手数料は5%以内の金額
●売買代金が200万円超〜400万円以下：仲介手数料は4%＋2万円以内の金額
●売買代金が400万円超：仲介手数料は3%＋6万円以内の金額

2018年1月1日より宅地建物取引業法が一部改訂され、物件価格が400万円以下の場合、売主から最大18万円まで仲介手数料を受け取ることが可能になりました。ただし、法令で定められているのはあくまでも上限額で、下限額については設定されていません。つまり上限額以内であれば仲介業者が自由に決めることができるのです。このため、仲介業者によっては仲介手数料を大幅に下げたキャンペーンを打ち出したり、仲介手数料無料と謳うことも可能になっています。

少し具体的に見ていきましょう。例えば、売買価格1000万円（税抜）の不動産の取引が成立した場合、その上限金額は売買価格×3%+6万円+消費税です。具体的には

売却価格1000万円×3%+6万円×消費税1.1＝39万6千円

となります。この金額が仲介手数料の上限金額になるため、39万6千円以上の仲介手数料を仲介業者から請求されている場合は法律違反として拒否できます。また、前述の通り仲介手数料には下限が設定されていないため、値引きしたい場合は仲介業者と交渉することも可能だと言えます。

仲介手数料を支払う先は
仲介の形態により違う

不動産の売買仲介をする場合は、売手と買手の両方が仲介手数料の支払者となります。しかし実際には不動産投資会社が仲介手数料を受け取る数によって、仲介手数料は2つの取引形態に区分されています。

①片手仲介
片手仲介とは、1つの不動産業者が売主を担当し、もう1つの別の不動産業者が買主を担当して不動産取引を成立させる形態のことを指します。片手仲介の場合、不動産業者は仲介手数料を担当している売主または買主からだけ（片手だけ）受け取ることができます。よって、仲介手数料を値引きしたい場合でも、後述する両手仲介に比べて不動産業者の報酬が少ない分交渉の難易度は上がると言えます。

②両手仲介
両手仲介とは、不動産業者が売手（貸主）と買手（借主）の両者をの間に入って取引を成立させる形態のことを指します。仲介手数料も売手（貸主）と買手（借主）双方から受け取るため、当然仲介手数料の総額が多くなる傾向にあります。そのため、仲介手数料を値引きしたい場合、片手仲介に比べて交渉の余地があると言えます。

仲介手数料の値下げ交渉は
よく考えてから行うべき

では、実際に不動産投資で物件を購入する際に仲介手数料を抑えることは可能でしょうか。もちろん、下限が法律に決まっていないので不動産仲介業者との交渉によって抑えることは可能です。ただし、不動産仲介業者の報酬は基本的に仲介手数料であるため、物件案内や契約書作成等様々な作業を行う労力に対して手数料が低すぎると赤字となってしまいます。むやみに値引き交渉をされると不動産仲介業者にとってもメリットが少なくなるため、当然他の活動や金額に転嫁せざるおえません。

全ての仲介業者がそうではありませんが、例えば仲介手数料を値引いた分、仲介業者が価格交渉を怠るなどして値引いた分売買価格を上乗せされてしまうケースも考えられるでしょう。仲介手数料が安くなったとしても売買価格が高くなってしまっては意味がありません。

また、仲介手数料を値引くと仲介業者は報酬が減るため、売買の優先順位を落とされてしまう可能性もあります。売主からすると早く売ってほしくても仲介手数料を値引かない他の売主がいればそちらを優先した売却活動が行われる可能性が高いです。買主の場合は、そもそも物件を紹介してもらえないという事態も起こりえます。つまり、売買どちらの場合であっても、仲介手数料を値引くよりも先に不動産の物件価格の相談をするほうが賢明だと言えるでしょう。

仲介手数料を抑えながら
不動産投資を進める方法

そんな仲介手数料ですが、不動産投資を検討・相談する先によっては安くまたは無料になる場合もあります。投資用不動産を購入する場合、その方法はいくつか存在します。

①不動産の個人所有者から直接購入する方法
②不動産のデベロッパーから直接購入する方法
③不動産仲介会社から購入する方法
④不動産コンサルタントやファイナンシャルプランナーなどを介する方法

実はこれらの購入先によって取引様態が異なります。①の売り主が個人で仲介業者が入らない場合、仲介手数料は不要です。しかし、個人と個人の取引になるので物件の調査やローンの申し込みなどはすべて自分で行う必要があり、不動産投資未経験の方は専門的知識も必要になることからかなりハードルが高いといえます。費用は別途かかってしまいますが、調査や契約を代行してくれる業者に頼むのが現実的だと言えます。

また②の場合も不動産会社が「売主」となって販売している売主物件のため仲介手数料が不要です。新築であれば不動産会社が土地を購入し、そこに建物を建てて販売します。中古であれば、中古物件を不動産会社が買い取りリフォームなどをして再度販売します。ただし、このような物件は仲介手数料のかわりに不動産業者の利益が上乗せされている場合もあり、よく計算しないと割高になってしまう場合もあるので注意が必要です。

仲介手数料以外にもかかる
不動産投資の諸経費

ここまで仲介手数料について見てきましたが、不動産投資を行う場合は仲介手数料以外にも諸経費がかかります。一般的に不動産を購入するときにかかる諸経費は、以下の７つに大きく分けられます。

●仲介手数料
こちらは前述の通り物件価格に応じて必要になります。

●印紙代
印紙税は契約書に貼付する収入印紙の代金のことです。 印紙税の金額は契約金額によって異なります。詳しくは下記国税局の印紙税一覧表をチェックしましょう。

●不動産登録免許税
登記をする際にかかる税金は登録免許税で、法務局で納めることになります。登録免許税の税率は、物件の固定資産税評価額の1000分の20（土地については、2015年3月までは1000分の15）です。

●報酬や手数料
不動産の登記は自身で行うことも可能ですが一般的に司法書士に依頼することが多いでしょう。その場合は「司法書士報酬」が発生します。また不動産投資ローンを組む場合、金融機関やデベロッパーに支払うローン事務手数料や、保証会社に支払う保証料が発生します。

●不動産取得税
都道府県に納める地方税です。不動産を購入して約半年後に税金納付書が届きますので、それを持って納める必要があります。 税率は物件の固定資産税評価額の3％ですが、土地に関しては固定資産税評価額の2分の1が課税標準になるので実質的な税率は1.5％となります。

●保険料（火災保険など）
不動産投資の場合、万が一の火災や地震などの自然災害に備えて建物に火災保険、地震保険を加入するケースが多いでしょう。保険料は建物の材質や築年数などによって異なります。

●固定資産税など
上記の初期費用の他にも、「管理費」や「修繕積立金」「固定資産税」などの費用は毎年経常的に発生する費用があります。

総合ディベロッパーである
私どもにぜひご相談ください

いかがでしたでしょうか。今回は、不動産投資において仲介手数料が必要な理由について、仕組みや注意点をご紹介しました。仲介手数料は会社の種別によって異なります。下限が決まっていない仲介手数料は値下げ交渉が可能ですが、無為な交渉はデメリットも多くおすすめできません。なにより、不動産投資は物件が非常に重要なので、仲介手数料で判断するより物件自体の価値やエリア賃貸ニーズを見極める方が優先度が高いと言えます。

今村不動産は総合ディベロッパーとして多数の売主物件を保有しており、なかでも店舗をはじめとした事業用不動産に強いのが特徴です。不動産投資のなかでも事業用への投資をご検討の投資家様はぜひお気軽にご相談ください。

また、独自サービスのOMIでは投資家様のニーズをヒアリングのうえ、独自のネットワークで土地仕入れ・テナント誘致・物件開発までワンストップでご提案も可能です。合わせてご検討いただければ幸いです。