不動産投資における
オーナーチェンジ物件

冒頭にも述べましたが、オーナーチェンジ物件とは、入居者と賃貸借契約を交わしたままオーナーのみが変わる物件、つまり入居者がいる状態で売りに出された投資用物件のことを指します。オーナーチェンジは法律用語では「賃貸人の地位の移転」と表現されますが、不動産の所有者であるオーナー（貸主）は、借主の同意を得なくても自由に売買できることが民法第605条の2で定められています。

【民法第605条の2】
1.(中略)賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

2.(中略)

3.第1項(中略)による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

ポイントは、旧オーナー（売主）と賃借人の間で結ばれていた賃貸借契約は、新オーナー（買主）と賃借人の間に引き継がれるところにあります。新オーナーは、すでに入居している人から賃料を受け取るなどの権利を得るとともに、従前の契約内容に応じた義務も負う形になります。

だからこそ、従前の契約内容を十分に理解したうえで投資する必要があると言えます。

そもそもなぜ売却？
オーナーチェンジ物件

投資するうえで気になるのが、旧オーナーが物件を売却した理由でしょう。入居者がいて、毎月安定した家賃収入を生み出せているのであれば、わざわざ手放さないのでは？もちろん投資先として経営が成り立っていないといったネガティブな理由もありますが、すべてのオーナーチェンジがネガティブ要因から起こるわけではありません。まずはオーナーが物件を売却する＝オーナーチェンジ物件になる主な理由をご紹介します。

①売却のタイミングとして最適だった

「不動産投資の出口戦略」のコラムでもお話ししましたが、不動産投資は月々の家賃収入と物件の売却益の総和で最終的な利益が確定するため、利益を最大化させるためには売却のタイミングを見極めることが重要です。不動産ですので地価が上昇することで物件そのものの価値が上がることもあり、前オーナーが自身の不動産投資戦略で最適なタイミングで売った結果、たまたま入居者がいたということもあり得ます。

②他の物件に買い替えるため

事業拡大などで他の物件に買い替えるために物件を売却するオーナーもいます。例えば複数保有していた区分投資から、一棟の物件を購入するケースなどが考えられます。投資家が次のステップのために複数保有する物件を組み換えたり、事業規模を大きくしたりするのは不動産投資ではよくあるパターンなので、理由によっては優良なオーナーチェンジ物件にあたる可能性もあると言えます。

③まとまった資金が急に必要になった

何らかの事情で前オーナーがまとまった現金を必要としたケースです。個人の場合はマイホーム購入など、法人として不動産投資を行っている場合は本業への資産組み替えなどが考えられるでしょう。この場合は前オーナーの都合が大きいので、物件そのものに問題があるかどうかははっきりしません。前オーナーの事情とは別に物件をきちんと精査する必要があります。

④賃貸経営を続けるのが難しくなった

経営自体は順調だったが、遠方への引っ越しや高齢・病気などの理由により、物件に割ける時間や体力がなくなったオーナーが物件を売却するというケースもあり得ます。この場合は優良物件の可能性も高く、オーナーへ聞き取りが行えるなら投資を検討しても良いかもしれません。逆に、賃貸経営が上手くいかなくなって物件を手放した、管理会社や入居者とトラブルがあり不動産運用に疲れてしまった、といった場合は注意が必要でしょう。

オーナーチェンジ物件に
投資するメリット3選

そんなオーナーチェンジ物件は、空室物件や新築物件にはないメリットが存在します。ここでは、オーナーチェンジ物件を取得するメリットをご紹介します。

①投資（購入）後すぐに賃料収入が見込める

オーナーチェンジ物件のいちばんわかりやすいメリットは、すでに入居者が入っていることでしょう。物件を購入した月から家賃収入を得ることができますし、入居者募集の手間や費用を省くことも可能です。新しく入居者を探す場合「リフォーム（中古物件の場合）」「入居者募集のための広告作成または依頼」「適切な賃料設定と契約内容の作成」「入居者の審査および各種契約」と、多くの手間や費用がかかりますし、条件次第では入居付け自体が困難なケースだってあり得ます。不動産投資において空白の期間が生じないことは、オーナーチェンジ物件の大きな利点といえるでしょう。

②不動産投資計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は基本的に築古物件なので、新築物件のように高い家賃設定は難しい反面、経年劣化やエリアや市場環境の変化による家賃の急落は少ないと言えます。また、前述の通り入居付けのための空白期間がなく、投資計画が立てやすい傾向にあります。さらに、場合によっては旧オーナーの運用ノウハウを参考にすることも可能です。不動産投資や運用において見逃すことのできない地域特性や物件固有の情報は、実際に運用を行っていた旧オーナーしか知りえないものです。これまでの運用情報を共有してもらえる場合、より精度の高い投資計画の作成が可能になるはずです。

③金融機関の融資審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいることで、金融機関の融資審査が比較的通りやすい傾向にあります。金融機関は借主の属性（年齢や経歴、年収などの返済能力に関する情報）と物件自体の資産価値や収益性などを調査して融資を実行するかどうかの判断をします。ただし、あくまで審査に通りやすいのは「収益性が高い」と判断された物件であり、オーナーチェンジ物件だから審査が通るというわけではない点は注意しましょう。

オーナーチェンジ物件投資
注意すべきポイント

家賃収入がすぐに発生し、収支計画が立てやすいオーナーチェンジ物件への投資ですが、一方でデメリットも存在します。リスクを最低限に抑えるためには、そのデメリットを知ることが必要です。オーナーチェンジ物件を購入する際に気を付けたいポイントを解説していきます。

①入居者と契約の変更が容易にできない

オーナーチェンジ物件では、原則として賃貸条件をそのまま引き継ぐことになっており、家賃や他の条件は簡単には変えられません。たとえば、相場より割安の賃料で入居しているからといって値上げを要求することや、入居者を退去させることは容易にはできません。借地借家法第32条の規定では、家賃改定には少なくとも下記の要件が必要とされています。

・税金や運営コストが大きく変動した
・不動産売買価格が大きく変動した
・近隣家賃相場との差が大きくなった

つまり、契約変更がやむをえないと思える状況と双方の同意がない限り、一方的な契約条件の変更はできないのです。ちなみに、旧オーナーから新オーナーに引き継がれる権利と義務には、以下のようなものがあります。

＜オーナーに引き継がれる権利＞
・入居者から賃料を受け取る権利
・契約終了時に建物を返還してもらう権利
・契約終了時に入居者に原状回復させる権利

＜オーナーに引き継がれる義務＞
・建物を入居者に使用させる義務
・建物の修繕を行う義務
・契約終了時に敷金を返還する義務

賃貸借契約は変更したり、破棄したりすることはできません。トラブルを避けるために必ず事前に契約内容を確認すべきだと言えます。また、要注意なのは転貸借契約（サブリース契約）の場合です。サブリース契約には空室リスクを回避することができ、安定した収入が得られるというメリットがありますが、家賃見直しの際に大幅に引き下げられたり、突然契約解除をされたりする恐れもあるので十分注意が必要です。理不尽と思えるサブリース会社の振る舞いに対しても、オーナーからの契約解除は事実上できません。サブリース契約の物件の場合は、さらにしっかりと契約内容を確認するようにしましょう。

②建物の調査・室内状況の確認が難しい

とくにマンションやアパートなど居住用不動産の場合、オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、建物の調査や室内状況の確認が困難です。室内状況については外観の様子や間取り図などの書類、売主への過去の修繕履歴のヒアリングなどを通じて間接的に把握していく必要があります。外観や書面上でしか確認できないため、実際に見ないと分かりづらいような物件の構造や室内の瑕疵を把握できない恐れもあります。

その場合は賃料が一つの判断基準になり得ます。一般的に高額な賃料帯の物件では入居者属性が高い傾向があり、低額な賃料帯ではその逆です。賃料グレードを目安にして判断していくことも使用状況を推察するひとつの手法だと言えます。また、物件の構造自体に問題があるケースや、室内の汚れや設備の老朽化がある場合には、購入後に想定外のリフォームや修繕の費用が発生したり売主との間でトラブルに発展する可能性があります。室内状況を確認できない場合でも、購入前に専門家に住宅診断を依頼するなどの対策が必要かもしれません。

③購入後に入居者が退去する可能性がある

当然ながらオーナーチェンジ物件でも、購入後にいつ入居者が退去してもおかしくはありません。物件の購入後に周辺環境が変化してしまい、賃貸ニーズが減る可能性だってあります。オーナーチェンジ物件であったとしても、投資前の市場調査や周辺調査は他の物件同様重要です。

空室リスクがゼロになるわけではありませんので、万が一購入直後に空室が発生してしまうリスクも想定して収支計画を立てる必要があります。

オーナーチェンジ物件への投資
どこを見て選ぶべきか

以上のように、オーナーチェンジ物件にはデメリットや注意すべきことも多々ありますが、ポイントをしっかり押さえさえすれば、旧オーナーがネガティブな要因で売りに出していない場合、思わぬ「掘り出し物」が見つかる可能性も十分あります。最後に、オーナーチェンジ物件を購入する際に特に注意すべき点をいくつかご紹介したいと思います。室内の状況や入居者など細かな情報を知ることはできませんが、できる限り情報を集めたいところです。

・契約内容
既存入居者との契約内容を変えることはできませんが、契約内容をあらかじめ調べることは可能です。契約書には賃貸料設定、保証人の有無、敷金の扱いなど、重要な情報が記載されています。入念に確認し、不安な点については旧オーナーに問い合わせるようにしましょう。

・過去の経営情報
重要事項調査報告書や修繕履歴から過去の経営情報も集めるべきです。管理会社の情報、不動産の会計（修繕積立金の残高や借入金情報）、物件の状態や問題点（瑕疵やトラブル状況など）、修繕履歴など、いずれも不動産会社に依頼すれば入手できます。適切な修繕がされていないと、物件購入後すぐに大きな修繕が必要になり、想定外の多額の費用が発生する恐れがあります。

・物件売却の理由
旧オーナーや仲介会社に問い合わせると教えてくれる場合もありますが、経営状態が良くないから手放した、入居者とのトラブルがあったなど、ネガティブな情報は話してもらえないかもしれません。また、個人的な理由なので話したくないというケースも考えられます。物件を売り出した理由が不明瞭な場合は、契約内容や経営情報と照らし合わせながら、購入しても問題がないか精査することが重要でしょう。

・立地や周辺環境
オーナーチェンジ物件に限った話ではありませんが、できるだけ現地に足を運び、物件や街の状態はチェックすべきです。物件の外観や、事業用物件で店舗であれば内観や運営状況、さらに駅からの距離や人通り、周辺施設などは調べておくべきです。

オーナーチェンジ物件こそ
信頼できる業者から購入すべき

オーナーチェンジ物件は最初から入居者がいるため空室リスクが低い点に大きなメリットがありますが、空室リスクがゼロというわけではありません。不動産投資において重要なのは「オーナーチェンジ物件か新築か」などではなく、「入居ニーズの高さ」と「投資目的に合っているか」です。

「入居者がいるのですぐに家賃収入がありますよ」というような不動産会社のセールストークを鵜呑みにして安易にオーナーチェンジ物件を購入すると、すぐに退去してしまい家賃収入が想定通りに入ってこないといった問題が起こりかねません。というのも、オーナーチェンジ物件の中には悪質な物件も存在するからです。ごくまれですが、購入後すぐに入居者が退去してしまうケースがあり、これはオーナーや不動産会社が入居率を良く見せるために用意した「サクラ」であったことが考えられます。

販売や管理の実績は十分にあるか、物件のメリットだけではなくデメリットについても話してくれるか、オーナーの投資目的やライフスタイルに合わせて物件を提案してくれるかなど、その不動産会社が信頼できるかどうかをしっかり見極めることが重要です。

私たち今村不動産は商業用の不動産開発を得意としていますので、居住用のようにオーナーチェンジ物件を扱うケースはあまり多くありません。ただ、店舗や事務所など商業用不動産であっても、オーナーチェンジ物件はしばしば存在しますし、オーナーチェンジと同時にテナント誘致が必要になる物件の再開発を行うケースも多くあります。そんな時は入居者との契約内容の精査や締結サポートまで親身にご対応させていただいております。

お客様のライフスタイルや投資目的を丁寧にヒアリングし、投資目的に合った物件をご提案させていただきますので、情報収集だけでもお気軽にお問い合わせください。