そもそも定期借地権とは？
定期借地権は3つに分類される

定期借地権とは「期間を定めて自分の土地を第三者に貸す」こと。不動産投資の一環で、不動産会社や個人を問わず土地を貸し出し、その地代でもって利益を得ることが目的です。定期借地権の歴史はまだまだ浅く、1992年の「借地借家法の改正」によって新たに誕生した契約形態です。その誕生の裏側には、それまでの借地契約が賃借人にとって有利過ぎたという背景があります。不動産業界では、それまでの借地権契約のことを区別して「旧法借地権」と呼ぶことがあります。旧法借地権の時代では、賃借人はその土地に建物が存在する限り、賃貸契約を更新し続けられることが常でした。つまり、投資家や地主にとっては一度土地を貸してしまうと期間の定めなく数十年に渡って第三者に土地を貸し続けなければなりませんでした。その状況では土地を活用する自由が奪われるとし、不法滞在する人のリスクも高まることから改正が行われたのです。

現在の仕組みでは、定期借地権は「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種類に分類されます。それぞれについて少し詳しく見ていきましょう。

一般定期借地権

一般定期借地権は50年以上の契約期間で借地契約を結ぶ必要があり、居住用建物を建てることも可能です。また契約の更新や延長、建物買取請求権はなく、契約終了時には土地を更地に戻したうえで返還されます。50年と契約期間は長いですが、居住用の建物を建てた場合には、固定資産税が最大1／６になる特例の適用を受けられることがメリットとして上げられます。また、相続税についても他人に貸しているため、残借地期間に応じて相続税の減額を受けることができます。

これらのことから「ある程度広い土地があり」「土地を財産として残したく」「自分が主導で土地活用をしたくない」といった人にとっては選択肢のひとつになります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権の契約期間は30年以上。契約期間満了時に土地の上に立つ建物を売却するという特約が付いた借地権となり、一般定期借地権と同様、建物の用途に制限は設けられていないためマンションなど居住用建物を建てることも可能です。不動産投資の観点から見ると、契約期間中は地代を得ることができ、さらに契約終了後には建てられた建物を買い取ることで、建築に関わる初期投資をおさえながら、将来的には賃貸収入なども得られるというメリットがあります。ただし、契約時点で30年以上先の経営状況を想像することは困難で、市場環境の変化などによって老朽化や需要が低下した建物を買い取らないといけない可能性を含んでいます。一方、貸主としては30年後に建物の建築費用の一部を回収できることから、借主側のメリットの方が大きい契約形態だと言って差し支えないでしょう。

事業用定期借地権

事業用定期借地権はその名の通り、用途を事業に限定した定期借地のことを指します。契約期間は10年以上50年未満で、契約終了時には土地を更地に戻したうえで返還されます。付け加えると、正確な契約期間は「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の2つに区分され、30年以上で契約した場合には特約を付けていないと借主側から建物買取請求件を行使される可能性があるので注意が必要です。よって、将来的に返還された土地を使う可能性がある場合は30年以上50年未満の契約を選ぶ方が得策だと言えます。

用途が事業用に限定されているため、居住用の建物は建てることができません。そのため、主に商業用途や店舗との契約に向いています。ロードサイドなどの比較的大規模な土地や、商業地域にある土地を不動産投資として運用するのに最適な契約形態です。

不動産投資のなかでも店舗開発なら
事業用定期借地権を選択すべき
特筆すべきメリット＆デメリット

以上のことから、50年といった長期間ではなく、比較的短期間の不動産投資や土地活用を見込むならば、事業用定期借地権を選択することになります。

＜メリット＞

・事業リスクを負わずに比較的高い地代を得ることが可能

事業用定期借地の場合、事業者として初期負担を少なく事業を始めることができ、不動産投資においては比較的低リスクで安定した収入を得られるというのが最大のメリットです。例えば、居住用に向かないロードサイドの土地などであれば、事業用地として売却しようとしても利用者が限られます。一方、自分で店舗などを建築して新たに事業を始めるのはリスクが大きいと考える投資家の方もおられると思います。そのような場合、土地だけを賃貸すると建築に関わる諸費用やメンテナンス費用などを借主に負担してもらいながら、安定して地代を得ることが可能になります。これは借主にとってもメリットであり、初期の土地代が不要で開業コストを削減でいるという側面もあります。また、収益の観点から見ても、居住用と比較した場合に賃料を高く設定しやすくなります。

・ライフプランに合わせた土地活用が可能

契約期間が10年から50年と他の借地権と比べると幅が広いのが事業用定期借地権の特徴です。例えば、10年後に別の方法で土地活用を考えるのであれば短めの契約期間に、特に使用予定がなければ長期にして安定収入や節税を見込むといった資産ポートフォリオや投資家の年齢に合わせて契約期間を設定できるのがメリットだと言えます。特に短期で貸し出す際には他の定期借地権よりも契約期間を短く設定できるため、30年未満での土地活用を検討するならそのメリットは大きいはずです。

・評価額の圧縮による節税効果が得られる

定期借地権の設定されている貸宅地は、その定期借地権の残存期間に応じた一定の評価減が認められています。具体的には、残存期間が15以上あれば20%、10年～15年以下では15%、5年～10年以下では10%、5年以下では5%の評価限となります。例えば、土地の相続評価額が1億の土地を30年で貸し出して10年が経過した際に相続が発生した場合、10,000万円×20%＝2,000万円の評価減を受けることが可能なのです。より大きく税制優遇を受けたい場合は長期間で契約することがおすすめです。

＜デメリット＞

・契約間中の中途解約が困難

これは他の定期借地権にも言えることですが、事業用定期借地権では貸主からの中途解約は原則不可能となっています。もちろん、借主に契約違反など非がある場合は契約解除が可能な場合もありますが、基本的には契約期間満了まで別の用途での土地活用ができないと考えておく方が良いでしょう。そのため、不動産投資のプランとして明確な目的と中長期的な計画を練ったうえで契約に望むべきです。

・相続税の圧縮効果は借家事業よりも低い

先ほどメリットとして評価額圧縮による節税効果に触れましたが、単純に相続税対策を不動産投資の主目的とするならば、事業用定期借地は望ましい選択だとは言えません。なぜなら、土地だけではなく賃貸住宅が建てらた敷地では、土地の固定資産税が1／6になり、都市計画税が1／3になるなど、より大きな節税メリットがあるからです。さらにアパートや一棟マンションなどの貸家は自用の建物よりも相続税評価額が低く、なおかつ家賃収入も見込めるため節税ができ定期収入も得ることができます。この内容について解説すると非常に長くなりかつメインテーマと脱線しますので、またの機会に詳しくご紹介させていただきます。

・借主が破綻したときの対応が困難

借主の事業がうまくいっている場合は問題ありませんが、仮に事業が破綻してしまった場合には貸主に負担が生じることもあります。例えば、万が一借主の事業が破綻して建物が残った場合、その建物を解体して更地にする費用は貸主負担となります。建物の所有権は借主に帰属し、取り壊しをするには借主の許可を得て貸主が実費で行わなければならず、事業が破綻すれば地代による収益を得られない可能性があるだけでなく、これらの費用負担が発生することは理解しておく必要があります。

何より重要になるのが
借主企業やテナントの属性や与信調査

比較的低リスクで安定した不動産投資が行えるのが事業用定期借地権を使った店舗開発の魅力ですが、前述のように借主側の事業如何によっては当然リスクも含んでいます。重要なのは企業やテナントの事業性です。企業規模の大小にかかわらず、不動産投資を行う土地とそのエリアにおける競合店舗も含めた需給のバランス、さらには市場動向や事業の将来性などを複合的に勘案したうえで契約を結ぶことが大切です。

私たち今村不動産はこれまで多くの開発に携わって参りました。特に、不動産投資における店舗開発のノウハウや知見には絶対の自信があります。契約内容や方法も含めた不動産投資の店舗開発において、ご不安がございましたらいつでもお気軽にご相談ください。