そもそも「インボイス制度」とは？

「インボイス」とは、適格請求書のことを指します。売手が買手に対して正確な適用税率や消費税額等を伝えるもので、最も親しみのあるインボイスとしては、レシート・領収書・請求書・納品書などが挙げられます。

「インボイス制度」とは、一定の項目が記載されたインボイス（適格請求書）にもとづいて消費税の仕入税額控除額を計算し、証拠書類を保存する消費税法上の制度で、正式名称は「適格請求書等保存方式」です。この制度はこれまでにも存在していましたが、年間売上が1,000万円未満の免税事業者は適用外だったため、年間売上が高い大手企業や事業者に対してのみ課されていた制度でした。ところが2023年10月からは、適格事業者になると少額の売上でもインボイス制度に従って請求書を発行し、必要な書類を保管することが必要になりました。

不動産オーナーが知っておくべき「インボイス制度」のポイント

不動産の賃貸経営では今後、オーナーがインボイス発行事業者に登録しているかによって、賃貸経営で得られる利益が変わると考えられます。ここではインボイス制度が「誰にどのような影響があるのか」「どのような対策が必要か」といった点を理解するために、オーナーが押さえておくべきポイントをご説明します。

1.取引先にインボイスを発行してもらわないと課税事業者の税負担が増える

インボイス制度が導入されると、一部の場合において「仕入税額控除」ができなくなり、事業者に大きな影響を与えます。

仕入税額控除とは、課税事業者が納める消費税額を計算するとき「受け取った消費税額」から「支払った消費税額」を差し引くことです。仕入税額控除という名前が付いていますが、厳密には「仕入」に関する消費税だけでなく、経費一般に適用されます。

課税事業者にとって、消費税納付の負担を減らせる仕入税額控除は非常に重要です。インボイス制度が始まるまでは、仕入にかかる消費税の全額を仕入税額控除することができていました。

ところが、インボイス制度の導入によって、インボイス（適格請求書）がなければ仕入税額控除ができなくなりました。インボイスがないと課税事業者の消費税負担が増えてしまうということなので、課税事業者にとってインボイスの有無は大きな影響があると言えます。

2.免税事業者はインボイスを発行できない

全ての事業者がインボイスを発行できるわけではありません。

インボイスを発行するためには適格請求書発行事業者になる必要があります。適格請求書発行事業者に登録できるのは課税事業者だけなので、免税事業者はインボイスが発行できません。取引先の課税事業者の税負担が増えてしまうことになります。つまり、取引の停止や消費税分の値下げを要求されてしまう可能性があるということです。

これが、インボイス制度の導入によってテナント物件を所有するオーナーが影響を受ける理由です。不動産オーナーのほとんどが免税事業者ですが、テナント賃料は消費税の課税対象です。テナント入居者の多くは課税事業者のため、免税事業者の物件を借りていることは入居者にとって税金面で不利に働いてしまうということです。

「インボイス制度」が不動産オーナーに与える影響

インボイス制度が不動産オーナーに与える影響については、賃貸形態によって変わります。

テナント等を賃貸する場合：収益性が落ちる可能性がある

テナント等での賃貸経営を行う際、インボイス発行事業者に登録していないと借主が減ってしまう可能性があります。店舗や事務所といったテナントの借主は一般的に課税事業者で、テナント賃料には消費税が課税されます。これまでにも述べたとおり、不動産オーナーが免税事業者である場合、テナント借主は賃料にかかる消費税を控除できなくなり、消費税負担が増えてしまいます。

テナント（借主）が免税事業者の場合はもともと仕入税額控除が適用されないため問題ありませんが、課税事業者であればインボイスを発行できるオーナーの物件に乗り換えたり、消費税分の家賃値下げを要求されるケースが考えられます。インボイス発行事業者に登録していないオーナーの物件は競争力が低下してしまう可能性があるということです。競争力の低下は家賃設定の引き下げや収益の低下にも繋がります。

不動産オーナーが免税事業者になるかインボイス発行事業者になるかは、近隣のテナント（借主）の動向や、今後の収入も含めた総合的な判断が必要となります。インボイス制度導入前後の賃料の傾向や交渉の事例は家賃を設定する際にも役に立つため、チェックしておくとよいでしょう。

住居を賃貸する場合：インボイス制度の影響はない

インボイス制度は消費税に関する制度です。アパートやマンションといった住宅に関する賃料収入は非課税のため、インボイス制度の影響はありません。ただし、収入が非課税になるのは賃貸物件が「住宅用」であることが契約書に記載されていて、賃貸期間が1ヵ月以上ある場合に限ります。賃貸期間が1ヵ月未満の住宅家賃収入がある場合やアパートやマンションの一部にテナントがある場合は課税売上（消費税がかかる収入）となるので要注意です。

ちなみに住居用の部屋を社宅として法人に賃貸している場合は、住居部分はあくまで非課税のため影響はありません。ただしソーラーパネルや携帯電話の基地局（アンテナ）などの設置による収入がある場合は課税対象となるためインボイス制度の影響があります。このように少し特殊な例もあるため、インボイス制度の適用範囲をしっかりと確認してから賃貸経営を行いましょう。

不動産オーナーが取るべき「インボイス制度」への対策

インボイス制度の導入について、不動産オーナーがどのような対策を取るべきかは、オーナーと借主が課税事業者か免税事業者か、課税売上があるか否かなど、状況によって異なります。ここでは、オーナーと借主それぞれの状況別でオーナーが取るべき対策について解説します。

不動産オーナーも借主も課税事業者の場合

オーナーと借主、どちらも課税事業者の場合、オーナーはインボイス発行事業者登録を行い、インボイス発行をすればよいだけなので、基本的に消費税負担額への影響はありません。

不動産オーナーも借主も免税事業者の場合

オーナーが免税事業者かつ借主の全てが免税事業者の場合は、インボイスを発行する必要がありません。ただし、借主の一部に課税事業者がいる場合は次項を参照してください。

不動産オーナーは免税事業者だが借主が課税事業者の場合

オーナーが免税事業者で借主が課税事業者の場合、インボイス制度の影響があります。オーナーはインボイス発行ができないため、借主は仕入れ税額控除ができません。借主にとっては支払った消費税が負担となってしまいます。そこで、オーナーには以下の2通りの対処方法があります。

1.課税事業者になって借主にインボイス発行をする

課税事業者になり、インボイス発行事業者登録をすることで借主へのインボイスの発行が可能になります。また、オーナー自身も仕入れ税額控除ができます。ただし、控除を受けるためには消費税の申告が必要です。帳簿の管理や税理士への依頼といった作業コストが発生するため、慎重に判断する必要があります。

2.免税事業者のまま消費税分の家賃値下げ対応をする

免税事業者のままでいる場合、借主から交渉があれば、家賃から消費税額分の減額を検討しましょう。オーナーの手取り額は減ってしまいますが、次の借主が見つからないリスクと比較してどう対応するか判断する必要があります。

免税事業者のままでいたい場合

インボイス発行事業者になるかどうかは任意で決められるため、登録を行わなければ免税事業者のままでいられます。不動産物件を「住居」に限定して運営していくのであれば、住居の賃料収入は非課税なのでインボイス制度に関する影響はなく、悩む必要がありません。免税事業者のままでいたいという方は、不動産投資・不動産経営の対象を住居に限定しましょう。

「インボイス」を発行するには？

ここからは、インボイスを発行できるようになるまでの手順をご説明します。免税事業者であるオーナーは、まず課税事業者になる手続きから行います。

①課税事業者になる

免税事業者が課税事業者になるためには、税務署への届出が必要です。

通常は納税地を所轄する税務署に「消費税課税事業者選択届出書」を提出します。提出後、消費税の納付には原則課税が適用されます。

簡易課税制度を選択したい場合は「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出します。簡易課税制度とは、消費税を計算する実務負担を減らすために定められた特例制度です。この制度では、業種によって決められている「みなし仕入率」を受け取った消費税額にかけて、消費税を計算します。不動産賃貸業のみなし仕入率は40％であるため、消費税を10万円受け取った場合、納税額は4万円になります。収入に対する実際の経費割合が40％未満であれば、簡易課税制度を利用すると節税になるでしょう。この制度を利用できるのは課税売上高が年間5,000万円以下の事業者だけなので要注意です。

届出の手続きについての詳細は国税庁のHPをご覧ください。

【消費税課税事業者選択届出手続】

【消費税簡易課税制度選択届出手続】

②適格請求書発行事業者になる

課税事業者になったら、次に適格請求書発行事業者になるための登録手続きを行うことにより、インボイスを発行できるようになります。

登録申請は郵送、電子申請（e-Tax）で行うことができます。郵送の場合は管轄のインボイス登録センターに「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出します。電子申請の場合は税理士が代理で手続きを行うことも可能です。

登録申請手続きについての詳細は国税庁のHPをご覧ください。

【適格請求書発行事業者の登録申請手続】

「インボイス制度」をしっかり理解して不動産経営を行おう！

今回はインボイス制度の基礎知識や対応、注意点などを解説してきました。

インボイス制度は、不動産の賃貸経営のなかでも事務所や店舗の賃貸経営を行うオーナーに影響があります。免税事業者でいる場合も今後の収入に影響することがあるため、事業計画や節税対策などを含め、慎重な検討・判断する必要があります。消費税に関する複雑な内容も含まれるため、必要であれば税金の専門家である税理士に相談し、アドバイスを貰いましょう。将来的に不動産投資の展開をどうするか検討中の方は、不動産会社のセミナーなどに参加し、これまでの事例なども含めて情報収集してみるのもおすすめです。

様々なリスクが考えられる不動産取引には、専門家のサポートが必要不可欠です。今村不動産では、税理士を含むあらゆる専門家のネットワークを有しています。これから不動産投資をスタートして不動産オーナーになろうと考えている方や、何かご不明点がある方はいつでもお気軽にご相談ください。