市街化調整区域とは

 

 

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた区域区分のうち、市街化を抑制する区域のことです。市街化を目的としておらず、都市開発を抑える必要があるため、原則として住宅や商業施設などの建物を建てることはできません。ただし、詳しくは後述しますが、管轄自治体に申請し、許可を得ることができれば市街化調整区域でも建物を建てることが可能になります。

なお、言葉が似ている「市街化区域」は、すでに市街地を形成している区域に加えて、今後約10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を指します。基本的に、市街化区域には用途地域が定められます。

 

 

 

市街化調整区域の調べ方

 

 

市街化調整区域の調べ方は目的によって主に二つの方法があります。

 

1.特定の不動産について調べたいとき

購入を検討している不動産が市街化調整区域かどうかを調べたいときは、物件資料の「用途地域」の項目を確認しましょう。市街化調整区域に該当する場合、用途地域の項目に市街化調整区域と記載されています。「用途地域」の項目には通常「第一種低層住居専用地域」、「商業地域」、「準工業地域」といった用途地域が記載してありますが、都市計画区域の区域区分である市街化調整区域もその欄に記載されています。

 

2.特定の区域について調べたいとき

売買や購入などを検討しているエリアがある場合、自治体が公表している「都市計画図」で市街化調整区域かどうかを確認できます。デジタルデータで都市計画図を提供している場合は、インターネット上で確認することも可能です。一般的に「都市計画図　○○市」等で検索すると地図が表示されます。

 

例として、下記は東大阪市で公開している都市計画図です。

地図中の色が付いているところは用途地域の指定があるため、市街化地域となります。一方、色が付いていない地域が市街化調整区域です。ただし、デジタルデータの都市計画図は誤差を含みます。詳細な内容については、必ず該当する市町村の都市計画課または自治体の窓口に問い合わせ、正確な情報を確認するようにしましょう。

 

 

参照：東大阪市　都市計画図の縦覧

 

 

 

市街化調整区域の建築許可を取得する方法

 

 

ここでは市街化調整区域で建物を建てる場合の手順について詳しく解説します。

 

①自治体に申請をする

市街化調整区域にある土地に建物を建てる場合、都市計画法43条の許可を受ける必要があります。都市計画法43条の許可を受けるための手続きは以下の通りです。

 

1.自治体へ事前相談

2.自治体へ事前協議

3.都市計画法34条に該当する建築物であること

4.開発審査会

5.都市計画法43条の許可

6.建築確認申請

 

都市計画法43条の許可の基準は自治体によって異なります。自治体への事前相談は具体的に土地活用の方法を決めていない時でも相談できるため、まずは確認しに行くことをおすすめします。

 

②必要書類を提出

市街化調整区域で行う土地活用が開発事業に適用される場合には、以下の書類が必要になります。 

 

・案内図（申請地を赤枠で表示） 

・現況図（現況地盤高が分かるもの） 

・求積図

・公図の写し（法務局発行※）申請地を赤枠で表示

・土地登記全部事項証明書（法務局発行※）

・土地利用計画図（建築プラン、現況地盤高及び宅地計画地盤高が分かるもの）

※法務局発行書類は3カ月以内のもの

 

その他、土地活用方法や相談内容によっては以下の書類が必要になる場合もあります。

・農地法許可証明書（農業委員会発行）

・建築確認済通知書及び関係図面

・都市計画法の許可書及び関係図書

・確認台帳（建築物）記載済証明書又は建築計画概要書（市建築審査課発行）

・家屋公課証明書

・事業計画書　等

 

③自治体による審査・協議

必要書類の提出が完了すると、自治体の関係各課の調査や、都市計画法で建築が認められている建物に該当しているかといった審査や協議が行われます。活用方法が開発行為などに該当する場合、審査には最大2ヶ月程度かかる場合もあるため、スケジュールには余裕を持っておきましょう。

 

④通知書の発行

建物を建てる土地活用であれば、審査に通った場合は「開発行為の許可書」などが交付され、実際に造成工事や建物の建築作業に移ることが出来ます。建物を建てない場合でも地目が宅地以外であれば、「農地転用の届け出」の許可が必要になる点に注意してください。

 

⑤市街地調整区域での建築

都市計画法第29条の「開発許可」や都市計画法第43条の「建築許可」などが取得できたら、建築確認申請を行います。建築確認申請が通れば「建築確認済証」が発行され工事に着工できます。工事が完成した後には「検査済証」が発行され、建物の利用や事業を開始することができます。

参照：市街化調整区域の一般的な手続きの流れ

 

 

 

市街化調整区域のメリット

 

 

市街化調整区域は街の発展や開発が抑制されています。そのため、建物を建てるのには適していないと考えられがちですが、きちんと許可を取っていれば、市街化調整区域でも建物を建てることはできます。ここでは、市街化調整区域ならではのメリットをご紹介します。

 

1.土地の価格が安い

市街化調整区域は都心部から離れた区域に位置することから、土地の価格が比較的低く設定されます。同じ広さの土地であっても、市街化区域の7～8割程度に抑えられ、場合によっては半額程度の価格で購入できる場合もあります。土地の購入価格を抑えることで、建物に資金を回したり、より広い土地を購入することが可能です。

 

2.土地の維持コストが安い

土地を維持する際の税金が安くなるという点も経済的なメリットです。市街化調整区域では、土地などの不動産を所有すると課される都市計画税を納める必要がありません。また、土地や建物の評価額に基づいて課税される固定資産税も、土地の価格が安い市街化調整区域では負担が小さくなります。都市計画税や固定資産税といった土地の維持コストを低く抑えられる点は、市街化調整区域の大きな魅力と言えるでしょう。

参照：総務省 都市計画税

 

3.落ち着いた静かな環境

市街化調整区域は都市整備が制限された区域であることから、基本的に大きな商業施設やビルなどが建つことはありません。また、市町村ごとに定められる最低敷地面積も、都市部の市街化区域と比較すると広く設定されているケースが多く、近隣トラブルが発生しづらい環境になります。そのため、騒音や近隣トラブルに悩まされず、自然に囲まれた環境で生活することができます。

 

 

 

市街化調整区域のデメリット

 

 

市街化調整区域は、人が住みやすいように定められている市街化区域とは異なり、市街化を防ぐための規制が存在します。そのため、市街化調整区域の土地や不動産には扱いづらさを感じる方もいるでしょう。市街化調整区域で注意すべきデメリットについても、事前に理解しておくことが重要です。

 

1.改築や建て替えにも許可が必要

市街化調整区域では、住居の新築だけでなく、既存建築物の建て替えや増築、リノベーションを行う場合にも自治体への開発許可申請や建築許可申請が必要となります。そのため、例えば中古住宅を購入し、もともと住居が建てられていたとしても、自由に改築することができません。

開発許可や建築許可の申請を行う場合、所持している土地が宅地であるかを登記簿謄本で確認をしておきましょう。もしも登記簿謄本の地目に農地と記載されている場合、農地法の転用規制があるため、開発許可申請だけでなく、農地転用許可申請を行う必要があります。

上記のような制限以外にも、各自治体によって許可基準が異なる場合があります。事前に各自治体への確認を怠らないようにしましょう。

参照：農地法

 

2.インフラ整備の優先度が低い

市街化調整区域は、住居の建築が前提とされていないため、市街化区域と比べて電気やガス、水道などの公的なインフラの提供が十分行われていない場合があります。下水道が整っていない、自分でプロパンガスを契約する必要があるといったケースも考えられます。こういったインフラ設備に関する工事は、基本的に自己負担になります。土地購入の費用を節約できたとしても、上下水道や電線の整備等で高額な初期費用が掛かってしまうことも考えられます。土地を購入する際には、必ずインフラに関する条件を細かく確認しましょう。

 

3.売却が難しく資産価値も低くなりやすい

市街化調整区域のもうひとつのデメリットは、土地の価格が安いことに加え、建築制限やインフラの不足によって資産価値が低くなりやすいという点です。市街化調整区域はさまざまな制限が設けられてしまうため、ニーズが少なく、買い手を見つけるのが難しくなってしまいます。また、資産価値が低くなると、市街化地域と比べて担保にする価値が低いとみなされ、住宅ローンの審査が通りづらくなる可能性もあります。将来的に売却が難しくなる場合も考えられるので、注意しましょう。

 

 

 

市街化調整区域での土地活用

 

 

最後に、市街化調整区域での土地活用方法をご紹介します。建築をしなくても活用できる土地活用や、建築が許可される場合もあるため、市街化調整区域だからといって土地活用を諦める必要はありません。市街化調整区域での土地活用としては、主に2通りの手段があります。

 

1.特別に開発許可を得て建物を建てる場合

市街化調整区域であっても、自治体と協議を行い、特別に建築許可を受ければ建物を建てることが可能です。下記のような施設であれば、周辺住人の需要やニーズを鑑みて自治体が必要と判断した場合には許可が下りることがあります。

 

・高齢者施設

・社会福祉施設

・医療施設

・農林漁業にまつわる建築物

 

以前ブログで紹介した「サ高住」なども該当するため、条件によっては土地活用を検討できます。

詳細については都市計画法に記載されています。ただし、都市計画法における条件だけでなく、各自治体で独自に制定した基準を設けている場合もあります。市街化調整区域での建築を希望する場合は各自治体にもしっかり確認を行うようにしましょう。

 

2.建物を建てない場合

上記のように許可を得ることが難しい場合は、下記のような方法であれば建物を建てずに土地を有効活用することが可能です。

 

・駐車場

・太陽光発電

・資材置き場

・墓地、霊園

 

建物を建てない土地活用の大きなメリットは、初期費用が比較的安く抑えられることです。ただし、市街化調整区域は郊外に設定されることが多いため、集客面には注意が必要です。また、建物を建てない土地活用では固定資産税の減額制度等を受けられないため、税金が高くなってしまうこともしっかり把握しておきましょう。

 

 

 

 

まとめ

 

 

市街化調整区域は、建築・開発するためにたくさんの条件が設けられています。市街化調整区域での不動産経営を検討されている方は、条件や購入後の活用方法をしっかり把握し、ご自身に合った最適な方法を選びましょう。

今村不動産は、幅広い不動産開発実績があります。立地・環境・人口動向など豊富なデータベースをもとに、地域のニーズを見極めながら持続発展性のある開発を行います。市街化調整区域の土地の活用方法でお困りの方はぜひ私たちにご相談ください。