その話は不動産投資詐欺かも？
よくある不動産投資詐欺の手口

不動産投資詐欺にはさまざまな手口が存在します。代表的な不動産投資詐欺について知ることで、事前にその話が詐欺か否か検討できるはずです。

・二重譲渡詐欺

不動産の売買は基本的に売主と買主が1対1で契約するものですが、売主が複数の買主と売買契約を締結してしまうケースを二重譲渡といい、こうした手口を使って詐欺が行われる場合があります。特に、現金のみでの売買を提案してくるケースでは、注意が必要です。

例えば、買主Aが契約を済ませて代金を現金で支払ったものの、買主Bも同じようにお金を支払い買主Aよりも早く不動産登記をした場合。買主Aは現金で支払ってしまいましたが、不動産登記上、物件は買主Bのものになるため、買主Aは物件を所有することができません。買主Aはお金を全額だまし取られたうえで、さらに物件も所有できない事態に陥ります。

巧妙な詐欺グループの手口だと、パソコン画面などを駆使して2人以上のターゲットに同時に二重・三重・四重もの譲渡詐欺を行い、短時間で数億円をだまし取ることも可能です。ローンを組むと売り主・買い主・銀行の融資担当者・不動産会社の担当者・司法書士などが複数同席するため、この方法は不可能です。「売り主さまの都合で、現金一括でしか対応できません」といったように、現金のみでの売買を提案してくるケースに注意が必要なのが、こういった手口があるからです。

ほかにも、売主が買主A、買主Bの両者とも不動産の売買契約を締結し、その後に売主が音信不通になってしまい、買主Aと買主Bは売主に売買代金を全額支払ったものの、どちらの買主にも所有権の登記がなく不動産の取得はできないといったケースも考えられるでしょう。この詐欺にあわないためには、当然ですが登記をきちんと確認すること。登記がない状態で売買代金を支払わないように肝に銘じましょう。

・手付金詐欺

こちらもよくある詐欺のケースです。不動産の売買契約をする場合にはその証として手付金を支払う必要が往々にしてあります。本来、手付金の支払い時期は売買契約と同時に支払うものですが「いい物件だから早めに手付金を払って物件を抑えた方がいい」「手付金を頂ければ当社で物件を確保します」などと言って購入希望者の競争心をあおり、手付金を払った後、その不動産業者からの連絡は途絶えてしまい、連絡が取れないというケースです。

また、実際には存在しない物件があたかも存在するかのように情報を開示し、その物件を購入するための手付金を支払うと、そのお金を持ち逃げするといったケースもあります。不動産は安いものでも数千万単位のお金が動きますので、手付金として2割の金額をもらえれば、一回で数百万円の詐欺ができてしまうのです。

不動産購入の際に手付金を支払のは自宅の購入でも一般的なため、ある程度の金額を支払うことに心理的な抵抗がないのも、手付金詐欺にひっかかりやすい理由の一つです。当然のことながら、相手方の会社が信頼できるかどうかを事前にしっかりと調査する必要があります。営業トークを鵜呑みにしない、契約を急かすケースは怪しいと判断、売買契約代金の20％以上の手付金は注意するなどしましょう。

・満室偽装詐欺

不動産投資で心配なのが「空室リスク」です。空室が出てしまうと収入の大部分を占める賃貸収入が減ってしまうため、賃貸経営は空室との戦いともいえます。その空室への心配を利用したのが、満室偽装詐欺です。

満室偽装詐欺は、実際は空室が目立つ1棟ものの賃貸マンションを入居者がいるかのように偽装をして、「満室で収益性の高い物件です」と買わせる手口です。サクラ等を事前に入居させて満室を装ったり、空室の部屋にカーテンを付けていかにも入居中という体裁を作ったり、満室物件ということで、高値で買わせるというケースがあります。

この場合、購入した途端に退出が続き、結果的に空室だらけとなってしまい、賃貸経営が立ち行かなくなる可能性が出てきます。対策としては、レントロール（賃貸借条件の一覧）で各部屋の契約時期を確認し、直近で不自然な入居者が増えていないか確認するなどがあげられます。満室偽装詐欺の場合、フリーレント（一定期間無料で入居できる契約）を利用して入居者を募集して満室にするケースが多くあります。レントロールには、フリーレントや契約時の特約などがすべて掲載されています。入居日が浅い人が多い場合やフリーレントなどの特約が多い場合は注意しましょう。

・サブリース詐欺

サブリース契約とは、アパートやマンションなどの賃貸物件をサブリース会社（賃貸管理会社）が一括で借上げ、オーナーに対して定額の家賃保証を行う契約です。サブリース会社は、入居者募集・家賃回収・建物管理などをオーナーの代わりに行い、毎月の委託料（サブリース料）を徴収します。料金は賃料の10～20％が相場です。

サブリース詐欺とは、サブリース契約によって「30年間家賃を保証する」「家賃は下がらない」といった説明を口頭で行い、投資家に安定した収益が得られると安心させて、実際には異なる内容の契約を結ぶ、詐欺、あるいは詐欺まがいの行為を指します。実際には数年で保証される家賃が下がったり、サブリース契約を打ち切られたりすると、投資家はローンの支払いに困窮する事態に陥ります。

サブリース契約ができないと投資家が話すと「不動産投資のパッケージ契約になっているためサブリースを解除するなら、マンション購入などを含めたすべての契約を白紙に戻す」「金融機関への途中解約の違約金が発生する」などと脅迫まがいのことを言われるケースもあります。実際「30年一括借り上げ」のように長期間収入が安定していることを謳っているサブリース契約は珍しくありません。ただしその年数が「上限」なのか「必ず保証されるのか」は確認することが大切です。更新期間や保証料の減額条件、礼金や更新料はどちら側が入手するのかなどは、契約書をしっかりと読み解く必要があります。

・クラウドファンディング詐欺

近年増えてきた不動産投資詐欺のひとつです。クラウドファンディングで不動産を小口化して投資を募りますが、実在する事業者の偽サイトを作りそこに誘導して投資を募ったり、業者が架空業者であったりするケースがあります。

その対策としては、ネット通販と同様、サイトの運営会社がきちんと信頼できる会社か否かを住所などの基本情報はもちろん、登録免許、口コミなどこまかな情報をもとに判断する必要があります。

その話、不動産投資詐欺かも
気をつけるべき会社の特徴

不動産投資は相手の会社選びがなにより重要。極論を言えば企業ではなく1人でも契約窓口や売買は可能なので、事務所が存在しない・雑居ビルの中にあるといったあきらかに怪しい相手とは取引しない方がおすすめです。そのうえで、以下に抑えておきたい怪しい相手のポイントをまとめました。

・取り扱っていない物件を広告に掲載

いわゆる「おとり広告」です。実在しない架空の物件を載せているケースと、既に成約済みの物件を掲載しているケースがあります。おとり広告を載せている会社は、広告を見て来店した人に対して他の物件を紹介して契約させるのが目的です。おとり広告は宅地建物取引業法などで禁止されていますが、物件が売れた直後に悪意なく掲載されたままになっていることもあります。

・早い手付金の支払いを強要してくる

上記「手付金詐欺」でも触れましたが、物件に関する充分な情報を提供する前に「この物件はすぐに契約しないと売れてしまう」「他に検討中の方がいる」と言って手付金の支払いや契約を迫る不動産会社は信用できません。良心的な不動産会社であれば、物件を検討するために必要な情報の提供や投資に関するアドバイスを行い、投資家からの質問に答えたたうえで購入の意思を確認してくれるはずです。

・現地調査が難しい物件のみ提案する

他の記事でも再三にわたって触れてきましたが、不動産投資は物件のみならず立地やエリアの選定が非常に重要です。にもかかわらず、遠方の物件や海外の物件など現地調査が難しい物件のみ提案してくる不動産会社は、不利益な情報を隠して高値で販売しようとしているケース、実際には実在しない物件を購入させようとしているケースが考えられます。現地を確認せずに物件を購入すると、購入後に周辺の賃貸ニーズが下がり当初想定した入居率にまったく届かない…といったことも起こり得ます。

・メリットしか話さずリスクを隠す

「この物件は自己資金ゼロ円で大丈夫です」や「家賃保証付きの物件ですから空室になったとしても家賃は入ってくるので安心です」など、買い手にとってメリットのある条件を提示された場合には、なぜそういったメリットを示すのかに疑問を持つべきでしょう。例えば、自己資金ゼロ円の物件は初期費用を抑えて買いやすくする意味合いがある一方、フルローンの場合はローン返済額も当然大きくなり、家賃よりも返済金の方が多くなりがちです。結果的にローンを組んでいる期間はずっと赤字ということになり、何のための投資かその意味合いが薄れてしまします。このように、投資家の投資意図やニーズを無視してお得な情報ばかり伝えてくる相手も注意したいところです。

・重要な利回りなどの説明を省く

「月に数万円の持ち出しなので、お客様の場合には問題はないですよ！」「利回りは●％なのでいい物件です」といったように、不動産投資のキモになるローンの返済プランや利回りなどのシミュレーション、収支計算を明確に説明しない会社も多く存在します。そんな会社の場合、たとえば表面利回りしか説明せず、家賃収入からローン返済金や管理費、修繕積立金、固定資産税などの必要経費を差し引いた実質利回りについては明確なプランを提示してくれないケースがあります。物件購入の際には正確な収支計算を説明を求めましょう。

不動産投資詐欺にあわないために
信頼できる会社選びを

不動産投資を専門とする業者はいわゆる三為業者（安く物件を仕入れて価格を上乗せして第三者に転売する）が多いものです。こうした三為業者から物件を購入すると市況値よりも高値掴みしてしまうので注意すべきです。また、ここ数年はマネーセミナーなどと称してセミナー開催して参加者を募り、投資マンションの勧誘をするという手法が散見されます。

不動産投資を始める際には、一社のみに相談するのではなく、複数の不動産会社に相談して、信頼できる会社を見極めるのが望ましいと言えます。一社のみに相談すると、仮に偏った考え方にもとづいたアドバイスを受けていても気づきにくく、失敗につながるリスクがあります。また、不動産の取引に関する知識武装には、不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識やローンなどのファイナンスの知識、建物に関する建築の知識が必要になります。

もし不動産投資をお考えの場合は、複数ある相談先の一社としてぜひ今村不動産にもご相談いただければ幸いです。物件開発・売買のみならず、オーナー様の投資ニーズをヒアリングしたうえで、シミュレーション計算や連携する士業・金融機関のご紹介なども可能です。