不動産を所有しているだけで
毎年かかるのが固定資産税と都市計画税

そもそも固定資産税とは、毎年市町村に納める地方税のひとつ。市町村の「固定資産課税台帳」に登録されている不動産の持ち主全員が対象になり、その年の1月1日時点で土地や家屋・償却資産と呼ばれる課税対象となる固定資産を所有する人が、固定資産の評価額に基づいて納めます。固定資産の範囲は広く、不動産に関しては下記のようなものが当てはまります。

 

● 土地：田畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地
● 家屋：住家、店舗、工場、倉庫など、屋根および三方に壁があり土地に定着している建物

 

固定資産税額は、評価額（課税標準額）を基に算出することができます。

 

固定資産税=評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）

 

税率は基本的に1.4%ですが、地方税であるため自治体によって若干の差があり1.5％や1.6％など税率が異なる場合もあります。土地の評価額により左右されるため一概には言えませんが、一戸建ての固定資産税は10～12万円ほどが平均的な相場だと言われています。毎年5月～6月ごろに納税通知書が送られてくるので、一括または年4回に分けて納付します。ちなみに、1年の途中で土地を売買したときには、引き渡し日以降は買主負担となるのが一般的です。

 

固定資産税の評価額を調べる方法はいくつかあります。

 

・固定資産税台帳
固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所有者、所在、価格などが記載された帳簿のことで、市区町村の役所で閲覧することができます。

 

・固定資産評価証明書
固定資産課税台帳に登録されている内容を証明する書類。申請書や本人確認書類さえあれば、役所から入手することができます。

 

・課税明細書
市区町村から毎年春頃に届く固定資産税の納税通知書のなかに課税明細書が添付されており、「価格」欄に記載されています。

 

一方で、都市計画税とは何なのでしょうか。都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の資金や費用として使われる税金で、地域の上下水道や道路建設といったインフラ整備などが対象になります。その年の1月1日時点で都市計画法で定める市街化区域内に土地や家を持っている人に課税され、固定資産税と一緒に納めることが義務化されれいます。都市計画税の計算方法は固定資産税評価額に税率を乗じることでわかります。税率は最高で0.3％です。つまり

 

都市計画税＝評価額（課税標準額）×税率0.3％

 

となります。土地や建物に関わらず不動産を所有していると、毎年これら「固定資産税」と「都市計画税」が課せられるのです。不動産業界ではこのふたつの税金をまとめて「固都税」と呼ばれることがあります。まとめると、以下のようになります。

 

固定資産税＝評価額（課税標準額）×1.4％
都市計画税＝評価額（課税標準額）×0.3％

 

つまり、大雑把にまとめるなら、不動産所有者は不動産評価額の1.7%を毎年税金として支払う必要があるのです。

 

 

ひとことに評価額と言っても
実はたくさんの種類が存在する

 

ここで疑問に思うのが、評価額ってそもそもどうやって算出されるのか？ではないでしょうか。

 

実は不動産を評価する指標としては、よく耳にする「固定資産税評価額」の他にも「基準地価」「路線価」「公示地価」「実勢価格」など様々な種類があり、それぞれが目的によって使い分けられています。これら不動産にまつわる5つの評価指標になる価格は「一物五価」と呼ばれています。これが一般の方が不動産取引はややこしいと感じれれる要因のひとつでしょう。電化製品などに「定価」「希望小売価格」「オープン価格」あどがあると考えると、少し身近に感じられるかもしれませんね。違いがわかるように一度整理してみましょう。

 

公示地価

国土交通省が設けた全国約3万か所の標準地の土地価格のことです。よくニュースで今年の地価は上がった、下がったという内容で発表されるのはこの価格のことです。毎年1月1日時点の地価を評価し、その年の3月に発表されます。この公示価格は、公共事業の用地買収や、土地取引、金融機関の担保評価などに使われます。

基準地価（標準価格）

公示地価と内容は近いものですが、各都道府県が全国2万か所に及ぶ基準地を調査し、評価した価格のことを指します。毎年7月1日時点の地価が公示されます。公示地価の標準地と異なる地点を設定することが多いですが、一定数を標準地と同じ地点で設定することで、地価公示と併用して地域の半年ごとの地価変動率を把握することができるといった特徴があります。基準地価は、土地取引の指標に活用されます。

路線価（相続税路線価）

国税庁が選んだ道路の値段に基づいて算出される価格で、毎年7月初旬に公表する「財産評価基準書」によって、毎年1月1日時点の価格を示すものです。厳密には、相続税評価額を算定する場合には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類がありますが、市街地の宅地で「路線価方式」を使う場合は、この相続税路線価を使うことになります。

固定資産税評価額（固定資産税路線価）

各市町村（東京23区は都）が3年に1回、4月～6月ごろに発表します。固定資産税路線価の目的は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を算定する際の基礎にするためです。少しややこしいのですが、不動産の固定資産税の評価額も路線価が参照されるのですが、固定資産税路線価と呼ばれずそのまま「固定資産税評価額」と呼ばれることの方が多いのです。

実勢価格

実際の取引が成立する価格のことを実勢価格（時価）といいます。 固定資産税評価額は実勢価格の70%程度が一般的ですので、固定資産税評価額がわかっていれば、およその実勢価格を算出できます。取引が行われていない場合は、過去の周辺地域での取引事例、固定資産税評価額、路線価などを参考にします。

 

 

不動産の価格は調査主体やその役割によって評価の目的や金額が違うことがおわかりいただけると思います。

 

例えば、公示地価は民間での不動産売買の他に公共機関での売買の際にも参考にされる数値のため、国土交通省が取引の透明性を保つために評価している指標です。一方で、固定資産税評価額や路線価は主に税金に関わる指標であり、市町村や国税庁が管轄し、税金の徴収額が不動産の価値を上回ることのないように定められています。固定資産税評価額は公示地価の70%、相続税路線価は公示地価の80%を目安に決定されます。

 

注意すべきは「路線価」という言葉です。路線価には厳密には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」が含まれているのですが、一般的に路線価という時は相続税路線価のことを指し、逆に固定資産税路線価は固定資産税評価額と呼ばれます。ここがまぜこぜになっていて混乱してしまう方もいるかもしれませんね。

 

 

固都税算出の基準となる
評価額はどうやって決まる？

では、少し詳しく見ていきます。まず、固定資産税や都市計画税の算出基準となる評価額（課税標準額）は一体いくらくらいになるのでしょうか。

 

前述のように、固定資産税評価額は各市区町村が算定しており、3年に1度見直され、公示価格の70%程度の水準になるように調整されているのが特徴です。不動産には土地と建物がありますが、それぞれで評価額（課税標準額）の算出方法が少し異なります。

● 建物の評価額について

建物を評価する際に採用されているのが「再建築価格方式」です。これは、再建築費（価格）を基準に評価する方法で、同じ場所に評価する建物と同じものを新たに新築する場合を想定して価格を算出します。 再建築価格方式の手順はまず、

 

１　固定資産評価基準に従い、その建物の部分別（屋根・外壁・基礎など）の再建築費評点数を求めて合計します。

２　次に建物の評価額を算出します。1で算出した再建築費評点数の合計に、家屋の経過年数に応じた経年減点補正率、床面積、評点1点当たりの価額をそれぞれ乗じます。

 

つまり

 

評価額　＝　再建築費評点数の合計　× 経年減点補正率　× 床面積　× 評点1点当たりの価額

 

となります。再建築評価点は建物構造によって価格が変わるのですが、本題とそれるためここでは割愛します。

 

● 土地の評価額について

土地の評価額を算出する方法としては「路線価方式」を使います。先ほど出てきた固定資産税評価額（固定資産税路線価）をもとに、計算式を使って評価額を算出することが可能です。

 

簡単に説明するなら「路線価×地積（㎡）＝評価額」となりますが、接している道路の状況や土地の形状などによっては、定められた補正率で路線価を補正することがあります。補正率はその土地の地区区分（ビル街地区/高度商業地区/繁華街地区/普通商業・併用住宅地区/普通住宅地区/中小工場地区/大工場地区の7つに分類されている）によって変わります。補正率について簡単にご説明すると

 

奥行価格補正

一般に、土地の道路からの奥行距離が付近の標準的な宅地に比べて短かったり長かったりすると利用価値が下がることから、奥行価格補正率で減額補正します。

 

側方路線・二方路線の影響加算

二つの道路に接している宅地は利用価値が高いためその影響を加算します。逆に、土地の形状が正方形や長方形でない場合は利用価値が低くなることから、不整形地補正率で減額補正します。そのほか、間口狭小、奥行長大、崖地などの場合も一定の補正率によって減額することとなっています。

 

などがあります。これら補正をかけながら

 

１　「正面路線価」に「奥行価格補正率」を乗じる
２　「側方路線価」に「奥行価格補正率」を乗じ、さらに「側方路線影響加算率」を乗じる
３　「裏面路線価」に「奥行価格補正率」を乗じ、さらに「二方路線影響加算率」を乗じる

 

上記1〜３で算出した数字を足しすことで、対象となる土地の1平方メートル当たりの価額が算出されます。その価格に対象となる土地の面積を乗じると、土地の評価額が算出されます。

 

路線価表さえ手元にあれば誰でも簡単に知ることができるのです。

 

以上をもとに建物や土地などの不動産の評価額（課税標準額）が算出され、その金額に対して

固定資産税＝評価額（課税標準額）×1.4％
都市計画税＝評価額（課税標準額）×0.3％

が課税金額となるのです。

 

一般論になりますが、それぞれ実勢価格とは異なり土地は60～70%、建物については建築費の50～70%ほどになるケースが多いとされています。

この辺りを詳しく知りたい方は、ぜひ今村不動産にお気軽にお問い合わせください。

 

固定資産税や都市計画税は節税しにくい？
条件によっては軽減措置がある

 

ここからが今回の記事の本題になります。不動産投資において固定資産税や都市計画税は節税できないのか？答えは、ケースによっては節税が可能ということになります。

 

節税方法その①住宅を建てて節税する

 

建物が住宅の場合は、住宅用地の特例によって固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されます。ここでいう「住宅」とは、なにも一戸建てのマイホームだけではなく、賃貸アパートや賃貸マンション、賃貸併用住宅、戸建賃貸なども対象です。ポイントは一戸あたりの面積によって減税率が異なること。キーワードは200平方メートルです。

 

＜固定資産税＞
● 1戸あたり200㎡までの部分（小規模住宅用地）

＝評価額（課税標準額）× 1/6 × 1.4％

 

● 1戸あたり200㎡を超える部分（一般住宅用地）

＝評価額（課税標準額）× 1/3 × 1.4％

 

 

＜都市計画税＞
● 1戸あたり200㎡までの部分（小規模住宅用地）：

＝評価額（課税標準額）× 1/3 × 0.3％

 

● 1戸あたり200㎡を超える部分（一般住宅用地）：

＝評価額（課税標準額）× 2/3 × 0.3％

 

建物の面積が基準となるので、土地面積が同じでも戸数が多いほど固定資産税は安くなる可能性があります。例えば、1戸あたり200㎡の建物の場合で考えてみましょう。

 

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1,000㎡の土地に一戸建てが1つある場合は、このうち200㎡が小規模住宅用地として固定資産税の評価額が6分の1に、都市計画税の評価額が3分の1になります。しかし、残りの800㎡は一般住宅用地のため固定資産税の評価額は3分の1に、都市計画税の評価額は3分の2にしかなりません。

 

対して、

 

1,000㎡の土地に6戸のアパートが1件の場合、200㎡×6戸＝1,200㎡が小規模住宅用地として扱われるので、1,000㎡の土地全体に対して固定資産税の評価額が6分の1に、都市計画税の評価額が3分の1になります。

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つまり、節税を目的とした不動産投資や土地活用においては、同じ土地面積であっても、店舗や事業用の建物よりも住宅を建てる、さらに一戸建てより戸数が多くなるアパートやマンションを建築する方が節税になるのです。

 

もちろん、入居者の確保や空室リスク、その他ランニングコストの発生などリスクもありますが、こと節税に関してのみであれば店舗開発よりもアパート・マンション経営の方に軍配が上がります。

 

節税方法その②分筆して評価額を下げる

 

固定資産税や都市計画税は不動産の評価額によって増減するため、分筆によってあえて評価額を下げる方法も節税対策になります。分筆とは、登記簿上では1つの土地（登記簿は1枚）とされているものを複数の土地として分割して登記すること。例えば、大規模な土地が登記簿に登録されている場合、大通りに面している利便性の高い土地も内側の利便性が低い土地も、同じ評価額になりますが、これを分割すれば、利便性の低い土地の評価額を下げることが可能になります。

 

そのため、ひとつの大規模な土地として登録されていたときよりも固定資産税や都市計画税の合計が下がり節税につながることがあります。さらに、分筆すれば固都税が非課税となる「道路」を作り出すことができる場合もあり、さらなる節税につなげることも可能でしょう。ただし、分筆には登記や測量などの費用がかかることも念頭に置いて検討すべきです。

 

 

店舗を開発するケースでも
固都税の節税を可能にすることは可能

 

節税を目的とした不動産投資や土地活用においては、同じ土地面積であっても、店舗や事業用の建物よりも住宅を建てる、さらに一戸建てより戸数が多くなるアパートやマンションを建築する方が節税につながるとご説明しました。ただし、店舗開発を行うケースでも例外として節税につながる方法はあります。それこそが、以前コラムでご紹介した「底地投資」です。不動産投資における底地投資の魅力として

 

・建物の管理修繕負担が少ない
・中長期的に見た支出が少ない
・空室や減失リスクが少ない

 

なにより、長期安定した収入が見込まれ建物や賃貸人の管理がないので手間がかからないというメリットをお伝えしましたが、底地投資は節税対策としても有効な場合があります。

 

底地とは「借地権付きの土地」のこと。底地には借地人が所有する建物が立っていて、土地を使用する権利も借地人にあるため、地主は土地の所有権を持ってはいますが自ら使用することはできず、その代わりに借地人から地代を受け取っているという構図になります。

 

では、底地に借地人が建物を建てている場合、それぞれ（底地と建物）の固都税は誰が負担することになるのでしょうか？固定資産税や都市計画税は土地や建物の「所有者」に課税されます。使用者ではなく、あくまでも所有者に税金の支払い義務があるのです。

つまり、建物部分に関しては、その土地（底地）を借りて建物を建てている人、すなわち建物の所有者（借地人）が負担し、底地部分に関してはその所有者である地主が負担することになります。これにより、建物にかかる固都税はかからないことになります。（底地に建設されている建物が自家や賃貸住宅であれば、負担軽減措置も受けられます。）

 

また、底地の場合であっても土地は所有者のものであるため、土地に対する固定資産税や都市計画税はかかってきますが、ただ単に更地で土地を所有しているよりも、借地権契約を結んで建物が立っている方が評価額（課税標準額）は安くなります。これには「底地割合」が影響してきます。

 

底地そのものは不完全所有の権利と言われるように、借地権と合わせてはじめて完全所有となるので、その評価額は更地価格とは異なります。借地権が設定されている場合には、底地価格（底地に見合う価格）と借地権価格（借地権の基礎となる土地の価格に借地をかけた価格）を足したものが更地の地価となり、地価の高い土地ほど底地割合は低くなります。

一般的に都心部の商業地域は利用価値が高いため借地権価格が高くなっていて逆に底地割合は低く、反対に住宅地域では利用価値が低いために借地権価格が低くその分底地割合が高い傾向にあります。

 

土地の評価額は路線価をもとに算出されるとお伝えしましたが、路線価（相続税評価額）では、底地かどうかに関係なく「この土地はいくらで、借地権割合が何％」と定めてられています。都市部の場合、底地の評価額は底地価格の30％か40％のところがほとんどです。つまり、固都税の評価額を算出する際には更地価格から、路線価（相続税評価額）で定められた借地権割合を引いた額が、底地の評価額となるのです。例を見てみましょう。

 

 

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例えば、更地価格が1,000万円、借地権割合が70％だとします。この場合、次の式で底地の評価額を算出できます。

 

1,000万円（更地の値段）×0.3（借地権割合が70%なので残りの30％）＝300万円（底地の評価額）

 

つまり、自己保有で何も手入れをしていない土地の場合は1000万円が課税対象額となるのに比べ、底地として借地人に土地を貸しているだけで課税対象額が300万円となり、なんと700万円もの差が生まれるのです。

 

固定資産税および都市計画税はそれぞれ評価額に対する1.4%および0.3%となるので、

 

更地の場合……評価額1000万×1.7％=17万円
底地の場合……評価額 300万×1.7％=5万1千円

 

という差が生じることになります。

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まとめ

ここまで、不動産投資における節税に関してみてきましたが、いかがでしたでしょうか。

 

投資家や地主はいくら地代を得たとしても、１００％が利益になるわけではありません。固定資産税や都市計画税はもちろんのこと、地代は「不動産所得」になるため当然所得税もかかります。特に都市部の土地評価額は値上がりが続いています。土地の価格が上がって課税評価額が上がれば、固定資産税も高くなり税金支払いの負担がかかります。そうなれば、地代の値上げによって負担をカバーするしかありません。

 

不動産投資の目的はあくまでも将来の収益獲得や資産形成にあります。その意味では、節税を主目的とした不動産投資は、本末転倒と言えるかもしれません。節税できる仕組みを理解しながら、将来のライフプランや資産形成を視野に置いた不動産投資を心がけることが重要です。