空室保証とは？その特徴と仕組み

空室保証とは、賃貸物件の家賃収入が満室時よりも一定以下になった場合に、その差額を保証会社が補填してくれるサービスです。オーナーが保証会社と契約を結び、毎月一定の保証料を支払うことで、空室が発生した場合でも一定割合の家賃収入が保証されます。一般的に、満室賃料の8～9割程度が補填されることが多いですが、満額が保証されるわけではありません。保証料は物件の立地条件などによって変動します。また、空室による損失が大きい場合に有効な契約であり、稼働率が良い場合には損失補填はされません。

空室保証とサブリース（一括借上げ）の違い

空室保証と混同されやすい制度に「サブリース（一括借上げ）」があります。サブリースは、物件を一棟丸ごとサブリース会社が借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みです。オーナーは空室の有無にかかわらず一定の家賃収入を得られますが、満室時の満額の家賃を受け取ることはできません。また、物件の管理運営はすべてサブリース会社に委託するため、オーナーの手間は省けますが、経営の自由度は低くなります。このように、空室保証とサブリースはどちらも空室リスクを軽減する目的を持ちますが、仕組みや契約の相手が大きく異なります。それぞれの特徴をまとめると以下の通りです。

空室保証

• 契約相手：保証会社
• 保証内容：空室時の家賃を一定割合で補填（稼働率によって変動）
• 物件管理：オーナー自身が行うか、別途管理会社に委託
• 敷金・礼金・更新料：すべてオーナーの収入
• 契約更新：保証会社との契約による

サブリース

• 契約相手：サブリース会社（不動産会社）
• 保証内容：空室の有無に関係なく、満室家賃の8～9割程度が支払われる
• 物件管理：サブリース会社が対応（募集・管理の手間なし）
• 敷金・礼金・更新料：サブリース会社の収入になることが多い
• 契約更新：2年ごとに賃料の見直しが行われることが多い

空室保証のメリット・デメリット

空室保証を利用する際には、そのメリットとデメリットを十分に理解しておくことが重要です。以下に主なメリット4つとデメリット3つを紹介します。

メリット

• 稼働率が良い場合は収入が増える：空室がなければ、満室時の家賃を全額受け取ることができます。サブリースのように一定割合で固定されるわけではありません。

• 空室が発生しても損失が少ない：一定割合の家賃収入が保証されるため、空室リスクを軽減し、安定した収入を見込めます。

• ローンの審査に通りやすくなる可能性がある：安定した家賃収入が見込めるため、金融機関からの融資を受けやすくなる場合があります。

• 家賃収入以外もオーナーに入る：敷金、礼金、更新料などはオーナーの収入となります。サブリースではこれらの収入はサブリース会社の取り分となることが多いです。

デメリット

• 空室保証は家賃満額ではない：満室時にオーナーが得られる家賃の100％が保証されるわけではありません。一般的に8～9割が目安とされています。

• 保証料負担がある：稼働率が良い場合でも、毎月一定の保証料を支払う必要があります。

• 物件管理は含まれない：空室保証はあくまで家賃の保証であり、物件の管理業務（入居者募集、家賃請求、メンテナンス、クレーム対応など）はオーナー自身が行うか、別途管理会社に委託する必要があります。

空室保証を利用する前に注意したい４つのこと

空室保証を利用する際には、以下の点に注意が必要です。

・融資額を増やしすぎない

空室保証により安定収入が見込めるため融資を受けやすくなりますが、無理のない返済計画に基づいた借入額に留めるべきです。特に、保証される割合は満額ではないため、過信して過剰な融資を受けると返済負担が重くなる可能性があります。将来的な家賃下落や経済状況の変化も考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

・家賃滞納リスクには対応できない

空室保証は空室時の家賃を保証するものであり、入居者の家賃滞納は保証の対象外です。そのため、入居者が滞納した場合はオーナー自身で対応する必要があります。滞納リスクを軽減するためには、入居者審査を厳格に行うことや、家賃保証（滞納保証）サービスを併用するのが効果的です。また、賃貸管理会社と連携し、未然に滞納を防ぐ体制を整える努力も大切でしょう。

・物件にあった保証を選ぶ

立地条件の良い人気物件など、空室リスクが低い物件では、空室保証のメリットを感じにくい場合があります。例えば、常に満室が見込めるエリアでは保証料の支払いがコスト増になる可能性があります。一方で、地方や需要が不安定なエリアの物件では、空室保証が大きな安心材料となるでしょう。自分の物件の特性を見極め、最適な保証プランを選ぶことが重要です。

・契約内容をしっかりと確認する

保証の割合、保証期間、保証料、免責事項など、契約内容を詳細に確認し、不明な点は保証会社に質問することが重要です。特に、保証の適用条件や契約更新時の見直し条件を把握しておくことで、予期せぬリスクを避けられます。また、保証契約には「免責期間」が設けられていることが多く、契約直後の一定期間は保証の適用外となる場合もあるため、細部までしっかりと理解してから契約を結びましょう。

どのような場合に空室保証を利用すべきか

空室保証は、すべてのアパート経営者に必須というわけではありません。以下のようなケースでは、空室保証の利用を検討する価値があるでしょう。

• 駅から離れているなど、入居需要に不安があるエリアの物件
• 新築物件や、大規模な修繕後など、入居状況が安定するまでの期間
• 不動産投資を始めたばかりで、経営ノウハウや空室対策に不安がある場合
• 空室リスクに備えて、最低限の収入を確保しておきたい場合

一方で、立地が良く、物件の魅力が高く、安定した入居が見込める物件であれば、空室保証を利用しなくても高い稼働率を維持できる可能性があります。その場合、保証料の負担がデメリットとなることもあります。

賃貸アパート経営を成功させるためのポイント５選

入居率を高め、安定した賃貸経営を行うためには、空室保証を利用するだけでなく、以下のポイントも重要です。

・リスクを踏まえた資金計画

賃貸経営には、空室リスク、家賃下落リスク、修繕費用など、さまざまなリスクが伴います。これらを考慮し、無理のない資金計画を立てることが重要です。具体的には、空室期間を想定して一定の資金を確保し、家賃下落の可能性を考慮して収益予測を保守的に設定することが求められます。また、大規模修繕費用を見越して積立てを行い、変動金利のローンを利用する場合は金利上昇リスクを把握しておくことが不可欠です。

・複数の不動産会社に相談する

信頼できる不動産会社と連携し、空室対策や収支計画について比較検討することが大切です。一括相談サイトなどを活用し、複数の不動産会社の提案を比較しながら、自分の物件に最適な管理方法を選びましょう。その際、地域の賃貸市場に詳しい会社を選び、賃貸管理の実績が豊富であることを確認することが重要です。また、入居者募集に強みを持つ会社かどうかもチェックし、物件の魅力を最大限に引き出せるパートナーを見極めましょう。

・物件の魅力を高める

入居者のニーズを把握し、設備を充実させたり内装を工夫したりすることで、物件の競争力を高める努力が必要です。例えば、Wi-Fi完備や宅配ボックス、浴室乾燥機、防犯カメラなどの設備を導入することで利便性を向上させられます。また、壁紙や照明、床材のデザインを工夫し、清潔感やスタイリッシュな雰囲気を演出することも効果的です。さらに、ターゲット層に応じたリフォームを実施し、単身者向けにはコンパクトな収納を充実させたり、ファミリー向けには防音対策を施したりすることで、より魅力的な物件に仕上げられます。ペット可や家具付き物件とすることで、特定のニーズに対応するのも有効な手段です。

・適切な賃貸管理

入居者募集から契約手続き、家賃管理、物件メンテナンス、クレーム対応に至るまで、適切な賃貸管理を行うことで入居者の満足度を高め、長期的な入居を維持できます。具体的には、定期的なメンテナンスを通して建物の劣化を防ぐことで、物件の価値を維持することが大切です。さらに、入居者からの問い合わせやトラブルには迅速に対応し、入居者の満足度を向上させることで長期的な契約を保ちましょう。また、家賃の滞納対策としては入居審査を慎重に行うことや家賃保証会社の活用が効果的です。

・市場調査

周辺の賃貸物件の家賃相場や入居状況、入居者のニーズなどを把握し、適切な家賃設定や物件のコンセプトを検討することが重要です。まず、競合物件の設備や築年数、家賃、入居率などを調査し、自身の物件が市場においてどのような位置づけになるのかを分析します。次に、学生向けやファミリー向け、シニア向けといったターゲット層を明確にし、それぞれのニーズに応じた戦略を立てることが重要です。また、駅近物件であれば利便性をアピールし、郊外の物件であれば駐車場完備や広めの間取りを強調するといった工夫も求められます。さらに、リモートワーク対応やエコ住宅といった最新の賃貸市場のトレンドを把握し、それに適した設備やサービスを導入することで、入居ニーズを高めることができるでしょう。

空室保証を活用しつつ、適切な物件管理で安定経営を実現しよう

空室保証は、アパート経営における空室リスクを軽減するための有効な手段の一つです。しかし、その仕組みやメリット・デメリット、サブリースや家賃保証といった類似制度との違いを把握した上で、自身の物件の状況や経営戦略に合わせて利用を検討する必要があります。空室保証だけに頼るのではなく、物件の魅力を高め、適切な賃貸管理を行うことで入居率を向上させる努力も不可欠です。信頼できる不動産会社や保証会社と協力しながら、安定したアパート経営を目指しましょう。

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空室保証と組み合わせることで、さらにリスクを抑えた経営が可能となります。資産性が高く開発余地がある大阪の郊外エリアを厳選し、エリアに応じた最適な建築会社および賃貸会社の選定もサポートするだけでなく、物件や投資家様の属性に合わせた金融機関のご紹介も可能です。高利回りのアパート経営を通して、投資家様の人生をより豊かで実りあるものにしたい。そんな思いで実現した新サービスですので、アパート経営の安定性に少しでも不安を感じている方はぜひご活用ください。

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