不動産投資の2棟目購入戦略
2棟目を購入するメリットは？

不動産投資で収益物件の2棟目を購入するメリットのひとつは資産を拡大できると言う点です。当たり前のことですが収益を生む物件が増えればそれだけ家賃収入が多くなります。また資産を拡大したことで得た利益を元に3棟目、4棟目と購入していくことでさらなる資産の形成も可能でしょう。

不動産投資において複数物件を所有することの収益面のメリットとして「複利効果」があげられます。複利効果とは、利息や運用益などで増えたお金で再投資すること。不動産投資でいうと最初の物件の収益を2棟目以降の物件の頭金などに利用することです。

少し簡単な計算で説明すると、

＜単利の場合＞
家賃収入が年間200万円、利回りが5％としてシミュレーションすると、単利であれば15年で累計収益が「10万円×15年＝150万円」になります。

＜複利の場合＞
同じように家賃収入が年間200万円、利回りが5％としてシミュレーションすると、同じ利回りの物件を追加したとして、複利だと15年で累計収益が360万円にもなるのです。

また、逆の視点でいうと空室のリスクヘッジになることもメリットかもしれません。収益物件を一棟だけを保有していると、その物件の空室が多くなってしまってはそれだけで収益が悪化し、不動産投資としては大きな問題になります。一方で、複数の不動産を保有していると一方が赤字になってしまっても別の物件でカバーすることも可能。リスクの分散につながるのです。

空室以外にも考えられるのが、不動産投資において避けては通れない地震など自然災害リスク。既に所有している1棟がもし地震や水害によって建物被害を受けた場合、修繕中や空室中の家賃収入が得られなくなってしまうリスクが発生します。自然災害はよほど甚大なものでない限り、一定の限られた地域が被害を受けるため、一棟目とは離れた地域やハザードマップを確認したうえで災害リスクの少ない地域に2棟目を購入することでリスク分散になるでしょう。

また、相続税の対策になることも2棟目購入のメリットです。なぜ相続対策に有効なのか？それは不動産の方が現金より相続財産として価値が低いことに由来します。現金で相続を行う場合は、評価額は100パーセントになります。一方、不動産の場合は土地が80パーセントで建物は60パーセントから70パーセントで計算します。その為、現金で相続するよりも不動産として相続する方が相続税が安くなるのです。

不動産投資の節税についての詳しい記事はこちら＞https://imaestate.com/media/news/60/

不動産投資で2棟目の購入を
検討しても良い条件は？

メリットがある収益不動産の複数所有ですが、2棟目の不動産投資にはもちろん取得にも運営にも追加コストがかかってきます。2棟目を購入するタイミングを見誤ってしまうと、融資を受けることができずにそもそも2棟目を購入できないばかりか大きな損失に繋がりかねません。不動産投資で2棟目を検討するなら、まずは以下の条件を満たしているかを判断基準にしてみるといいかもしれません。

2棟目購入の前提として、1棟目の不動産投資におけるキャッシュフローがプラスでなければなりません。1棟目の物件の経営が上手くいっていてキャッシュフローが黒字で金融機関からの融資を返済しながら経営を続けられているのであれば、金融機関からの印象も良くなり、融資を出してもらいやすくなります。逆に言えば、1棟目の物件の経営が上手くいっておらずキャッシュフローがマイナスだと、返済の余力があるとみなされずに金融機関から追加で融資するのは困難でしょう。そればかりか、そもそも黒字の状態を維持できていないと、2棟目購入にかかる費用や突発的に生じるリフォーム費用の支払いに耐えられず不動産投資自体が失敗に終わる可能性が高いと言えます。

ただし、少しチャレンジングではありますが、1棟目購入すぐであっても潤沢な投資資金があるのであれば2棟目購入を検討してみても良いかもしれません。前述の通り1棟目の大規模修繕工事の為に計画的な貯蓄ができる金銭的余裕がなくては、2棟目に手を出すことは最適だとは言えません。ただし、不動産投資スタートタイミングからある程度潤沢な投資資金がある場合は、物件の良し悪しにもよりますが収益性やリスクヘッジの面から見ても、早めの2棟目購入は利益最大化につながる可能性もあります。

さらに、不動産投資1棟目の物件の資産価値が高い場合も2棟目購入が検討できます。なぜなら、金融機関からの融資を受ける際には一棟目の資産価値を担保に審査されるからです。

とはいえ、あくまで2棟目購入の前提としては1棟目が黒字経営できている状態と考えておくべきです。合わせて、2棟目の物件の購入を考えている方は、自己資金を最低でも購入する物件価格の10～20％は確保しておいた方が良いでしょう。

不動産物件購入時に融資を受ける際、一般的には物件価格の10％から20％を頭金として入れる必要があることは、1軒目の物件を購入した経験がある方ならご存じだと思います。また、頭金の他にも物件を購入する際には頭金以外にも諸費用がかかります。1棟目を購入したばかりで資金が少なくなっている場合は2棟目を購入する余力が十分あるとは言えないため、自己資金が貯まるのを待ってから2棟目の購入を検討する方が安全です。

不動産投資の2棟目を購入に
最適なタイミングはいつか

1棟目が黒字経営であることが前提として、2棟目はいつ購入するのがベストでしょうか。不動産投資の2棟目購入のタイミングとしては主に以下3つが考えられるでしょう。

① 節税目的で購入した一棟目の物件の減価償却期間が切れる時

1棟目の物件を節税目的で購入し、その減価償却期間が切れるタイミングで2棟目の購入を検討しても良いかもしれません。不動産の減価償却期間は物件の種別や築年数によって異なりますが、節税目的で物件を購入される投資家の多くは法定耐用年数を過ぎた木造物件を購入します。この場合の減価償却期間は4年なので、4年を超えると節税の効果が得られなくなってしまいます。続けて減価償却で節税効果を得たいという方は、同じように法定耐用年数を超えて減価償却を大きく取れるような物件を追加購入するのが好ましいでしょう。

② 所有していた投資用物件を売却したタイミング

所有物件を売却したタイミングでの2棟目購入の検討も考えられます。1棟目の資産価値が高い場合、物件によっては売却によってキャピタルゲインを得ることができ、その資金でより資産価値の高い2棟目の物件へと投資先を変更できる可能性もあるからです。ただし、これは2棟目の物件ありきですし、綿密な物件やエリア調査が必要になるので計画的に進める方がベターでしょう。

③ 確定申告をして税還付を受けるタイミング

税還付を受けるタイミングでの2棟目の購入をおすすめするのは、1軒目を売却するケースと同じくまとまった資金が手に入るからです。1棟目の物件の減価償却費を費用として計上する場合、確定申告をすることによって税還付を受けることができる場合もあります。

不動産投資の2棟目購入時に
押さえておくべきポイント

2棟目を購入する時のポイントは、1棟目と変わらず不動産投資の物件選びです。エリアや物件を綿密に調査したうえで需要やニーズをとらえた物件に投資したいところ。加えて、2棟目だからこそのポイントとしては、少し前述しましたが「リスクヘッジ」の観点から物件を選ぶことです。エリアや種類はもちろんですが、築年数が違う物件を選ぶのもひとつの戦略です。建物は時の経過につれて老朽化して大規模な修繕が必要になりますが、このタイミングが所有する物件でかぶってくると一度に大きな出費が必要になってしまいます。築年数が異なれば修繕の時期が異なるので一度に複数の棟の修繕費を用意しなければならないというリスクを回避できます。

また、不動産会社選びも大切なポイントです。1棟目の収益が良かったからといって同じ会社から2棟目を購入しても、それが必ず成功するかどうかはわかりません。また、会社によって取り扱っている物件に隔たりがある場合もあるため、リスクヘッジに繋がる物件が見つからないなんてケースもあります。

不動産投資の2棟目は
今村不動産にぜひご相談を！

今回は不動産投資の2棟目購入について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。「複利効果」や「リスクヘッジ」など不動産の複数所有にはさまざまなメリットがあることが分かったと思います。2棟目購入において重要なのは1棟目がきちんと黒字で運営できていることが大前提。そのうえで、2棟目購入を検討するなら購入タイミングと同時に物件や会社選びも重要になってきます。

私たち今村不動産は、中長期的に安定した利回を確保できる事業用の不動産開発を得意とし、独自のネットワークとエリア調査によって厳選した物件を取り扱っています。お客様のご要望をもとに、投資目的に合わせた投資用不動産を物件開発から行う新サービス「OMI（オーダーメイド不動産投資サービス）」もご好評いただいています。不動産投資に関するあらゆるご相談をお受けしていますので、お気軽にご相談ください。