そもそも底地とは何か？

「底地」とは一言でいうと「借地権付きの土地」のことを指します。自分が所有している土地に建物を建てる場合とは異なり、他人が所有している土地に建物を建てる場合、建物を建てる人は土地の所有者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。このとき、賃貸借契約を結んで他人に貸し出している土地のことを「底地」と呼びます。

つまり、土地の所有者から見て、賃貸借契約を結んで他人に貸している土地のことを指して「底地」と言うのです。逆に、建物所有者から見た場合、借りている土地のことは「借地」という言い方をします。つまり、同一の土地でありながら、借地人が持つ権利が借地権で、地主が持つ権利が底地権と言うことになります。少しややこしいですが、図説すると以下のようになります。

そんな底地ですが、「旧借地借家法」に基づく古くからある底地と、「新借地借家法」に基づく定期借地の底地の2種類に分類することができます。借地法や借地権に関する記事はこちらを参照してみてください。

＞定期借地権とは？借地による土地活用の秘訣を解説

＞定期借家契約とは？不動産投資における店舗テナント投資で抑えておきたいポイント

借地借家法に基づかない借地権（旧法借地権）

平成4年8月1日に施行された借地借家法を新法（借地借家法）より前から設定されている借地権は「旧法借地権」と呼ばれていますが、旧借地権では建物の構造により契約期間が違うという特徴があります。堅固建物と非堅固建物に大別され、当事者間で借地期間を定めていない場合、借地契約期間はそれぞれ

・堅固建物（ブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）は60年
・非堅固建物（木造など）は30年

と定められています。

また、当事者間で借地期間を定めることに合意した場合は、堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上となっています。これより短い期間を各々定めた場合は、期間を定めていない場合と同じとなります（堅固建物60年、非堅固建物30年）。

借地借家法に基づく借地権（新法借地権）

平成4年8月1日以降から現在まで、土地に建物を建てて利用することを前提とした賃借権のことで「普通借地権」「定期借地権」の区別が設けられています。また、定期借地契権も旧借地方時代と異なり契約期間を短く設定することが可能になっています。

まとめると、いずれの場合においても「底地」には借地人が所有する建物が立っていて、土地を使用する権利も借地人にあるため、地主は土地の所有権を持ってはいますが自ら使用することはできず、その代わりに借地人から地代を受け取っているという構図になります。

事前調査なくして成功なし
底地投資の3つの落とし穴

では、不動産投資の観点から底地投資について考えてみます。地主から底地権を購入して投資対象とする意味はあるのでしょうか？これまでの説明だけを見ると、たとえ不動産投資として底地を所有したとしても、制約が多いだけで何もメリットがない、わざわざ今さら不動産投資として底地に目を向ける必要もない。そう思われるのが普通かもしれません。実際、古い建物の場合は明治時代からずっと土地賃貸借が現在まで続いていることも稀ではありません。また、賃貸借契約が口頭で行われていて、契約書面が揃っていないといったケースも存在します。

・地代が安く設定されている可能性がある

特に旧借地権の場合は、賃貸借契約の期間が30年以上と長いケースが多く、明治・大正時代や昭和初期といった時期に締結されている契約が現在も継続していることも稀ではありません。これは一見して賃料が安定しているといったメリットがあるように感じるかもしれませんが、昔に締結された土地の賃貸借の賃料（地代）は現在と比べて非常に安価に設定されていることがあります。その賃料のままに長らく締結されている契約であるため、新たに底地権を取得して収益改善（地代を高く改定）しようとしても、なかなか改定できないという性質があります。

・市場流動生が低いので売却が困難

通常の更地であれば土地の利用に対して制約がないため、さまざまな需要があり購入希望者も幅広いでしょう。しかし、底地にはすでに建物が建っている＆土地利用の権利も借地人にあるという性質上、たとえ不動産投資として底地権を取得したとしても、自由に扱うことはできません。いったん取得した底地権を売却しようにも、そもそも買い手が少ないため思い通りに進まず、借地人に交渉して買い取ってもらうか、買取業者に安価で売却するしかないといった状況も無きにしも非ずです。底地投資は失敗したからと言ってすぐに手放せる不動産ではありません。不動産投資として底地に手を出す際には、すでに建っている物件やテナントの良し悪しが非常に重要だと言えるでしょう。

・不動産としての担保力が低い

担保不動産として銀行融資を受けようにもなかなか難しいという実情があります。底地は建物所有者（借地人）の権利がついているので、そもそも担保として設定できないケースもあります。というのも、底地は権利関係が複雑にからんでいる可能性があり、銀行として担保回収ができない恐れがあるためです。また、極端な例でいうと、賃貸借契約を口頭で済ませていたり、たとえ契約書を交わしていたとしても内容に不足や不備があることもしばしば。権利関係や契約内容の確認はなにより重要なポイントになります。

とはいえこんなメリットも！
投資物件としての底地の魅力

権利関係が複雑で自由に土地を扱えない底地ですが、底地特有のメリットもあるため不動産投資としての活用は可能です。むしろ、正しい知識を持って詳しく調査をしたうえで投資を行うことができれば、投資家自らが土地建物を購入・管理するよりもはるかにメリットがある投資対象だとも言えます。

・建物の管理修繕負担が少ない

ある程度不動産投資を行ってきた投資家の方々は口を揃えて「とにかく管理が面倒だ」と言われます。当然のことながら、建物は経年劣化に伴い保守修繕が必要です。建物維持管理費・修繕費、さらには将来に備えての大規模修繕費の積み立てなど多岐に渡る細やかなランニングコストを見定め、長期的な不動産投資計画を行う必要があります。特に建物の管理を地主自らが行うことないでしょうし、管理会社に委託することになります。管理委託料は賃料収入の3～ 5%が相場ですが、こちらもラニンングコストとなります。一方、底地投資の場合は地主となるので、土地自体の管理の必要はありますが、建物の維持管理は借地人にあるため、管理の手間を省けるのが何よりのメリットだと言えるでしょう。

・中長期的に見た支出が少ない

先ほどの建物維持管理に関わるコスト以外にも、底地投資には支出が少ないというメリットがあります。底地の場合、基本的にランニングコストといえば土地にかかる固定資産税（および都市計画税）程度で、建物を所有する場合と比較しても圧倒的にライニングコストが安いのが特徴です。また、底地にかかる固定資産税（および都市計画税）は軽減措置の対象となります。底地権者はその土地を所有していますが、実質的に利用しているのは借地人であるためです。

他にも、建物を所有していた場合は修繕管理以外にもコストが発生します。たとえばマンションなどの場合、入居者退去に伴い新しく募集をかけるには広告費が必要ですし、仲介会社に支払う仲介手数料もかかってきます。土地管理のみを行う底地なら、これら支出は必要ありません。

・空室や減失リスクが少ない

その他、底地の場合は空室リスクや滅失リスクがないこともメリットと言えるでしょう。所有している賃貸物件が空室になるともちろん賃料収入は減少します。空室リスクが変動する可能性のある一棟収益ビルなどと比較しても、長期的な契約が基本の底地の場合、長きにわたって安定して地代を得ることが可能です。仮に底地の賃貸契約が期間満了となり終了（いわゆる空室となった状態）したとしても、完全所有地となった土地を更地にして売却するなどの運用も考えられます。

また、建物を所有していた場合のリスクとして減失リスクがあります。特に昨今は地震や水害などの自然災害のリスクが高まっていると言えます。底地は土地なので、建物と比べても格段に減失リスクは低いと考えられます。

不動産投資として底地は有効？
ケーススタディから考える利回り

デメリットもあればメリットもある底地投資。結局、不動産投資として底地は検討に値するのか？ここでは不動産投資の視点から、一棟収益物件と底地を比較してみたいと思います。

物件価格と年間の賃料から見た表面利回りで比較してみます。一般財団法人日本不動産研究所の2020年11月のデータを参照すると、一棟収益物件の平均利回りは5%程度だと言われています。一方で底地の利回りは適切な地代が設定されている場合だとしても2～4%程度であることが多いのが現状です。

また、他のデータでは一棟収益物件の平均利回りは8%という調査もあります。

これだけを見ると「なんだ、やっぱり底地の利回りは低いじゃないか」と思われるかもしれません。しかしこれはあくまで表面利回りの数値です。前述の通り、建物には管理委託費や修繕積立費、空室募集に対する広告や仲介手数料、銀行借入の金利など様々な支出が必要です。これらは平均して1~1.5%程度であり、どれだけ低く見積もっても1%を下回ることはありません。これが底地の場合、ラニングコストとして必要なのは固定資産税（および都市計画税）程度です。

結果、一例として考えると

＜一棟収益物件の場合＞

表面利回7%ー年間支出1.5%＝NOI利回り5.5％

＜底地の場合＞

表面利回5%ー年間支出0.2%＝NOI利回り4.8%

とそこまで遜色のない利回りとなる場合も往々にしてあります。そう考えると、面倒な管理の手間がなく、確実に長期的安定収入が見込める底地投資の利回りは4%台でも魅力だと言えるかもしれません。さらに、まれではありますが、底地の場合は更新料や第三者への権利売却の名義変更料、借地人からの建物建て替えの承諾料など一時金が入ることもあります。

不動産投資として底地を選ぶ際のポイント

このように、少し視点を変えれば不動産投資における底地投資は魅力的な選択肢になるのです。もちろん、底地であれば何でも良いと言うわけではありません。権利関係が複雑で専門性が高い投資分野だからこそ、それまでの契約内容を見極める必要があります。

・賃貸借契約の内容が明確かの確認

底地における賃貸借契約は古いものが多く、なんと口約束で継続されているものもあります。だからこそ、土地の賃貸借契約が書面でしっかりと残されているか、契約内容がしっかりと把握できるかが、その底地を投資先として検討できるかどうかの大前提となります。せっかく将来の採算性が見込める底地だと思って投資購入したとしても、契約内容がしっかりと明記されていないためにトラブルに発展するケースも後をたちません。また、長期間に渡る契約のため、途中で世代交代が起きてるケースが多いのも特徴です。過去にしっかりと賃貸借契約が書面でなされていたとしても、地主・借地人ともに世代交代していて契約書面が見当たらない、内容を把握していないなんてこともざらです。このあたりもしっかりと事前調査が必要です。

具体的な契約チェックポイント

□ 契約期間と更新の定め

□ 賃料などの支払いの時期

□ 敷金や解除権などの権利関係

□ 明け渡しや建物等の撤去についての取り決め

・適切な地代設定がなされているか

底地の賃貸借契約が締結された時期があまりに古く、さらに地代の更新がされていない場合、現代の土地の賃貸借の賃料（地代）と比べて非常に安価に設定されていることがあります。地代の更新履歴を調べると同時に、路線価・公示価格・固定資産評価額などをもとに、現在の積算価格に見合っているか？を算出してみましょう。また、地代そのものだけを見るのではなく、近隣事例と比較したり、収益還元法によって客観的にデータを集めることも重要です。これらの根拠が強ければ、現在の借地人との強い交渉カードになるはずです。

・賃貸借契約を結んでいる借地人の属性が良いか否か

底地の場合は取得後、すでに賃貸借契約が結ばれている借地人と契約関係を継続していくことになります。だからこそ最重要なのが、借地人の属性についてしっかりと把握しておくこと。何よりも人間関係が投資の良し悪しに直結しやすい投資なのです。他の記事でもご紹介していましたが、現在は空室がなく埋まっているマンションだから良い、名前が通っている大手企業のテナントだから良いという単純なものではありません。底地がある地域や社会の将来性と照らし合わせながら判断すべきです。

また、すでに運営されてる建物と賃貸借契約に相違がないかもチェックしておきましょう。例えば、居住用の建物の使用目的で賃貸借していたはずが、実際は物販店などで使用されていたケース。土地にかかる固定資産税が増額になってしまい、当初予定していた地代収入では割に合わないなんてことも。契約内容はもちろん、借地人の与信や建物の現状も事前調査する必要がります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産投資として底地を検討する場合、通常のマンションやアパート経営とは違う視点で調査をしたうえで運用をする必要があります。ローリスクではあるものの不動産としての担保力は弱く、融資前提ではなくある程度まとまったキャッシュを動かせる投資家にとっての不動産投資です。また、底地は物件によって契約内容や借地人との人間関係がさまざまで、それが利益に直結するといっても過言ではありません。表面の利回りだけを気にするのではなく、優良な底地選びを一緒になって進めてくれる信頼できるパートナーを見つけることが投資成功の第一歩です。

さらに、目的を持ったうえで底地投資をすることをお勧めします。デメリットも多く「負の不動産」と呼ばれる底地投資ですが、契約内容や借地人との関係によっては、将来的に借地権を得たり契約満了後に土地を売却して利益を出すなどの運用も可能です。短期的な投資ととらえず、他の資産運用状況と合わせて中長期的な不動産投資として底地を検討されることをお勧めします。